一、基本案情
2013年6月18日，吴某与成都某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，开发公司将某小区一套建筑面积91.59平方米的商品房以总价款757801.00元的价格出卖给吴某。合同签订后，吴某按约定付清了购房款。
吴某和开发公司在《商品房买卖合同》中约定，开发公司应当在2015年10月30日前向吴某交付该商品房。同时还应当提交：1、该商品房已取得建设工程规划验收合格证;2、有质证的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;3、该商品房所在楼栋的房屋权属证明;4、《住宅工程质量分户验收表》;5、《住宅质量保证书》;6、《住宅使用说明书》。
双方在合同中约定，开发公司应当在2016年10月30日前，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，若因开发公司的责任未能在合同约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明，开发公司应当承担逾期取得初始产权登记的违约金。违约金按已付房款每日万分之一计算。
在吴某按约付清购房款后，开发公司迟延至2018年4月25日取得房屋所在楼栋初始产权登记。
吴某认为开发公司严重超出合同约定的履行期限，双方为此产生纠纷，协商未果，吴某将开发公司诉至成都高新技术产业开发区人民法院，要求开发公司支付逾期取得所购商品房所在楼栋的初始产权登记违约金40997元。
二、诉讼情况
2017年10月24日，吴某向成都高新技术产业开发区人民法院提起了民事诉讼。高新区人民法院受理此案后，组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭审理了此案。庭审中，开发公司辩称，吴某起诉的事实虽然属实，但吴某主张的违约金过高，法律规定的违约金主要是补偿性的，根据合同法司法解释(二)第二十九条规定，案涉所在楼栋的权属证明是否取得，并未给吴某造成直接的可确定可预计的损失，因此请求法院调整降低违约金。
高新区人民法院经审理认为：“开发公司与吴某签订的《商品房买卖合同》中，对吴某购买的房屋所在楼栋取得权属证明时间有明确约定，开发公司应当依照合同约定履行义务。开发公司与吴某对逾期取得初始权属证明的行为约定有违约金，开发公司出现违约情形，应当承担违约金。
开发公司抗辩合同约定的违约金高于吴某的实际损失，但并未对吴某的实际损失提出证据;同时，购买房屋取得所在楼栋初始权属登记，在商品房预售合同纠纷中具有重要意义，事关购房人的权属最终是否能够顺利取得，约定逾期按照已付购房款每日万分之一计算违约金，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于购房人的重要性，该约定违约金并不过高，不应当调整。”
法院判决开发公司于判决生效10日内向吴某支付逾期取得初始权属登记违约金40997元。如果未在判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、胡孟宁律师点评
这个案子可圈可点之处在于无论是原告还是被告以及法院，诉讼三方参与人都是在法律框架范围内，心平气和地讨论案件事实，法律适用，完全不像有的民事诉讼，案件当事人胡搅蛮缠，法院判决书飞天玄火。
根据判决，本案有如下两个法律方面的问题值得我们关注。
1、基于违约金的补偿性性质，是否意味着如果守约方没有损失，违约方提出调减违约金的请求，法院就应当支持?
答案是否定的。
本案法院认为，“购买房屋取得所在楼栋初始权属登记，在商品房预售合同纠纷中具有重要意义，事关购房人的权属最终是否能够顺利取得”。法院根据合同目的，否定了那种认为权属登记仅仅是一个行政手续问题，并没有给购房人造成实际损失，因此应当调减违约金的观点，强调这种违约行为“事关购房人的权属最终是否能够顺利取得”这样的严重后果，用事关合同目的是否能够顺利实现，以及当事人利益平衡的方式，否定了违约方调减违约金的主张。
在商品房买卖合同纠纷中，逾期办证给守约方造成的实际损失，的确很难界定，法院用了权属是否能够顺利取得来衡量之后，又用约定违约金与银行年利率进行比较，得出并非过高的结论。这个裁判方法的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。〔注释1〕
2、关于举证责任的分配
根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的规则，违约方对违约金过高的主张需承担举证责任，高新区人民法院在该案中举证责任的分配非常明确。司法实务中也有一种观点，认为既然对守约方因违约造成的实际损失很难掌握，那么，就不能刻意要求违约方对守约方的实际损失承担举证责任。而应当由守约方首先举证证明违约方存在违约行为及过错程度，以及约定违约金的合理性，即因违约方的违约行为导致的实际损失和和其遭受的可得利益损失总额及必要的交易成本。〔注释2〕笔者认为这个观点值得商榷。
首先，商品房交易，开发商通过出售商品房的行为已获得相当利润，在看似对价的交易中，实际上购房人并没有真正享受到公平交易权，其表现在购房人没有交易的定价权和议价权，甚至连合同都是开发商事先拟定好的，而作为已获得巨额利润的开发商在履行合同的过程中，无论是那种方式的违约，对于购房人来说都是灾难性的。这种情况下，还要把实际损失举证责任、违约方的违约行为及过错，以及违约金的合理性，可得利益损失总额及必要交易成本等举证责任分配给守约方，明显不当加重了守约方的诉讼负担，有违公平原则。
其次，关于违约金过高请求调减，是谁在主张“过高”和要求“调减”?“过高”的依据是什么?笔者认为，根据民事诉讼法规定的“谁主张，谁举证”的规则，违约方当然应当对“过高”进行充分举证，而不能将是否过高的举证责任分配给守约方。
注释：
〔1〕《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号，已废止。
〔2〕张伟：商品房买卖纠纷中迟延办证违约责任有关疑难问题的认定与处理，中国法院网(民事研究)，2008年11月12。
