一、基本案情
2014年2月10日，李某与成都某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，开发公司将某小区一套建筑面积88.18平方米的商品房以总价款792684.00元的价格出卖给李某。合同签订后，李某按约定付清了购房款。
李某和开发公司在《商品房买卖合同》中约定，开发公司应当在2016年2月29日前向李某交付该商品房。同时还应当提交：1、该商品房已取得建设工程规划验收合格证;2、有质证的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;3、该商品房所在楼栋的房屋权属证明;4、《住宅工程质量分户验收表》;5、《住宅质量保证书》;6、《住宅使用说明书》。
根据双方约定，开发公司应当在2017年2月29日前，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，否则应当至实际取得初始权属登记之日止，按日计算已付购房款万分之一的违约金。如果未能按照合同约定期限向李某交付该商品房，则从应当交付该商品房期限届满之次日起，按日计算已付购房款万分之三的违约金。
在李某按约付清购房款后，开发公司迟延交房且《建设工程规划许可证》至2016年11月17日才取得，该商品房的《面积测绘成果报告》2017年3月6日取得;《楼栋权属证明》的取得时间为2018年4月25日，均严重超出合同约定履行期限。双方为此产生纠纷，协商未果，李某将开发公司诉至法院，要求开发公司支付逾期交房违约金39634.20元，逾期取得所购商品房所在楼栋初始产权登记违约金33292.73元。
二、诉讼情况
2019年原告李某向成都高新技术产业开发区人民法院提起了民事诉讼，2019年5月13日法院受理立案。高新区人民法院经审理认为，“根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：‘当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;〔1〕以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决’的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。”
经过审理，在法院的主持下，当事人双方达成了调解协议。开发公司向李某支付逾期交房违约金31666.48元;逾期办证违约金26599.84元。李某自愿放弃其他诉讼请求。
三、胡孟宁律师点评
该案是本所代理的48个系列案中的一个，高新区法院审理的这48个案子，无论是判决还是调解，均支持了原告关于逾期交房、逾期办证违约金的诉讼请求。
所谓违约金，是违约方向守约方承担违约责任的方式之一，其表现形式是由违约方支付一定数额的金钱给守约方，这个金钱的性质就是违约金。最高人民法院的法官们认为，“违约责任是一种法律制裁措施，其作为财产责任的本质意义主要在于对被违约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。补偿性和惩罚性两者可以同时存在，并非水火不相容。”〔2〕因此，我国法律规定的违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主，惩罚性为辅，补偿性为基础，惩罚性为例外。
违约金的补偿性，主要体现在其本质上属于损失赔偿额，其功能在于填补守约方的损失。违约金的惩罚性，则体现在对违约行为不论是否给守约方造成实际损失，都要给与一定的金钱处罚。这种惩罚性的金钱处罚，需要当事人事先在合同中约定。〔3〕
法律没有规定惩罚性违约金，但当事人可以根据法无禁止即合法的私法原则，在合同中约定惩罚性违约金。
根据最高人民法院民一庭法官关于惩罚性违约金与补偿性违约金可以并存的观点，在民商事合同中，当事人可以约定多种违约行为和违约责任，以及每一种违约行为的违约金计算方式，合同履行过程中出现哪种违约行为，就适用哪种违约金计算方式;多种违约行为出现，就根据合同约定，主张多种违约责任和违约金。本案，李某根据合同约定，在主张逾期交房违约金的同时，还主张了逾期办证违约金，符合合同约定和法律关于违约金的规定，因此其诉讼请求得到了人民法院的支持。
【注释】
〔1〕《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法释(2020)15号第一条二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案纠纷产生在民法典施行前的2019年，因此高新区法院依据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释审理本案。
〔2〕最高人民法院民一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第211页。
〔3〕《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
