商品房买卖中的“零首付”,免付还是缓付?(九)

2021-05-14 来源:四川诚谨和律师事务所 作者:诚谨和 浏览:258

  再审代理意见

  尊敬的合议庭各位法官:

  贵院受理的(2021)川民再81号案件,四川诚谨和律师事务所律师胡焱杰、帅然,受四川暨阳置业有限公司委托(以下称“暨阳公司”),就本案发表代理意见如下:

  一、暨阳公司的请求

  (一)暨阳公司申请再审的诉求,实体内容包括:1、驳回徐小军、周新凤(以下称“原审原告”)的诉讼请求;2、判令原审原告支付房屋首付款106753元,并承担资金利息;3、案件的受理费由原审原告承担。

  其中,原审原告的诉讼请求为:1、判令暨阳公司向原审原告交付位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-33-1号房屋;2、判令暨阳公司为原审原告办理位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-33-1号房屋的产权过户手续;3、判令暨阳公司支付迟延交付房屋的违约金至实际交房为止。暨阳公司对此提出反诉,请求判令原审原告支付房屋首付款106753元,并承担资金利息。

  (二)针对前述请求,德阳市旌阳区人民法院一审判决:1、暨阳公司于本判决生效之日起十日内向原审原告交付位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-33-1号房屋;2、暨阳公司于本判决生效之日起十日内为原审原告办理位于德阳市双河街98号亲亲里3栋1-33-1号房屋的所有权登记;3、暨阳公司于交付房屋之日起三十日内向原审原告支付从2017年4月1日起至实际交付房屋之日止以本金250000元按照每日万分之一标准计算的违约金;4、驳回原审原告的其他诉讼请求;5、驳回暨阳公司的诉讼请求。

  暨阳公司提出上诉后,德阳市中级人民法院二审判决驳回上诉,维持原判。

  二、暨阳公司对已查明事实本身没有异议

  本案中,一、二审法院查明事实一致,主要内容为:1、暨阳公司与原审原告就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》,合同对价格、付款方式(贷款方式付款)、交房及违约责任进行了约定;2、案涉房屋的首付款未实际收取,按揭贷款已支付给暨阳公司;3、案涉房屋已办理备案。

  暨阳公司对上述查明的事实无异议。

  三、一、二审法院均认定,暨阳公司促销中的“零首付”宣传构成格式条款,应解释为暨阳公司承担首付款/免除原审原告首付款的付款义务;并基于该认定及合同履行的其他情况,作出判决,属于事实认定和法律适用均存在错误,应当予以纠正。具体理由有如下三点:

  (一)本案中,无论是双方的合同条款还是双方提交的其他任何书面材料中,均没有提及“零首付”及“零首付”为不支付首付款。“零首付”的提法系暨阳公司出于诉讼诚信,于诉讼过程中陈述案件事实时提出,系暨阳公司在房屋销售过程中的一种营销宣传口号。该宣传并不具备内容具体、明确的特点,从内容上看,不符合要约的条件,应属于法律意义上的“要约邀请”。既然是要约邀请,当然不构成合同条款,又何来一、二审法院认定的“格式条款”呢?

  此外,在形式上,本案中的“零首付”根本不存在任何书面形式的表达,并不符合格式条款合同必须是明确的书面形式这一共识,也与代理人所查询到的最高人民法院涉及格式条款的裁判文书中均有“书面的”格式合同这一事实相违背。

  因此,不论从形式还是实质看,本案中暨阳公司“零首付”的营销宣传口号均不构成格式条款,一、二审法院的对案件核心事实认定错误,进而其使用“格式条款作出不利于条款提供方解释”的规则也构成了法律使用错误。

  (二)原审原告自身对房屋首付款支付情况陈述的前后变化,表明案件进入审判阶段后原审原告都对“零首付”没有确定的解释,这种提出主张的一方当事人都无法明确自己的意思表示究竟为何的情况,显然不具备双方当事人达成合意的前提,则认为暨阳公司和原审原告之间形成“原审原告无须支付首付款”这种共同意思表示实属错误。

  对此事实,代理人特别提请合议庭注意,在一审时,2019年8月8日《庭前会议记录》(注:第2页第5行:徐小军、周新凤,荣耀红、李丽在庭前会议中的陈述均以周保、米小芳案为例进行陈述)第3页第2行“第四组 我方已履行支付首付款的义务”、第4页倒数第6行“3、我方确定未实际支付104422元”的记录;2019年8月8日《开庭笔录》第1页下部“开发商是免首付”、“我方认为是不给首付”、第3页(笔误写作第1页)第4行“被告提高房屋价格,用于办理按揭贷款,而多余部分则抵充原告的首付款”的记录。这些记录清晰的表明,原审原告对于首付款问题的变化过程:最开始陈述是已经支付,后变为没有支付,再变为不用支付,最后又想当然认为是通过提高房价后用多出的贷款进行冲抵。

  另,其前述说法不仅是不断变化,且最后所谓的提高房价也与事实相违背。这也是暨阳公司认为应当撤销一、二审判决的理由之三,即:

  (三)暨阳公司提供了同一楼盘其他10份未参与“零首付”活动的《商品房买卖合同》,这些合同涉及的房屋销售单价在4212.62元/㎡到6593.68元/㎡之间,本案的案涉房屋定价为4696.06元/㎡,并不存在价格有所提高的情况。若原审原告不支付首付款,则其实际购买价格为2685.88元/平方米,远远低于其他房屋的售价,这显然脱离了正常的商业规则。若通过司法裁判文书对此种脱离常理的事项予以确认,我们认为显失公平。更重要的是,本案并非个案,暨阳公司同样参与“零首付”活动对外销售的房屋有70余套,在最高人民法院“加强类案检索”的指导意见下,如果不对错误的一、二审判决进行纠正,则这种错误的裁判文书将会出现70余次,这种显示公平将会被放大70余倍。因此:

  四、总结

  我们认为,由于本案的一、二审存在核心事实认定的错误和法律适用错误,而本案的案涉合同为众多同类合同中之一,恳请合议庭从纠正一个错误判决入手,防止更多错误判决的出现,撤销本案的一、二审判决,依法判如暨阳公司所请。

          此致

  四川省高级人民法院

  代理人:

  四川诚谨和律师事务所律师:

  胡焱杰 帅然

  二〇二一年三月十九日

  省高院民事判决书


【省略部分内容】



 

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