商品房买卖中的“零首付”,免付还是缓付?(八)

2021-05-13 来源:四川诚谨和律师事务所 作者:诚谨和 浏览:258

  再审申请书

  再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):四川暨阳置业有限公司;统一社会信用代码:915106005632598689;住所地:德阳市区泰山北路三段385号;法定代表人:严世国。

  再审被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):徐小军;男;汉族;住四川省资阳市乐至县金顺镇街村1号。

  再审被申请人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):周新凤;女;汉族;住四川省资阳市安岳县来凤乡六井村14组。

  再审申请人四川暨阳置业有限公司因与被申请人徐小军、周新凤商品房销售合同纠纷一案,不服德阳市中级人民法院作出的(2020)川06民终498号判决书,现向四川省高级人民法院申请再审。

  再审请求:

  1、请求贵院依法撤销由德阳市中级人民法院作出的(2020)川06民终498号判决书。

  2、请求贵院依法改判或发回重审,依法支持再审申请人以下诉请,即:

  (1)不予向再审被申请人交付位于德阳市双河路亲亲里3栋1-33-1号房屋,并不予办理该房屋的产权;

  (2)不予支付再审被申请人从2017年4月1日起至再审申请人实际交付房屋之日止以本金250000元按照每日万分之一标准计算的违约金;

  (3)支持再审申请人的诉讼请求, 即:再审被申请人向再审申请人一次性支付德阳市双河路亲亲里3栋1-33-1号房屋的首付款106753元,并按银行同期贷款利率自2015年11月11日起计算至实际付清之日止;

  3、本案一审、二审的诉讼费由再审被申请人承担。

  申请再审法定情形:

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款、第六款,德阳市中级人民法院作出的(2020)川06民终498号判决书认定的基本事实缺乏证据证明,适用法律有误。

  事实和理由:

  一、二审法院将再审申请人促销活动中的“零首付”宣传策略认定为格式条款,属适用法律错误。

  二审法院在“本院认为”部分认定“依据现有证据,对‘零首付’的约定内容不能查明,而‘零首付’活动系暨阳公司开展的促销活动,可认定其内容系暨阳公司提供的格式条款”。但:格式条款具有严格的法律定义,作为要约邀请的“零首付”广告宣传语不应被认定为格式条款。

  《合同法》第三十九条至少规定了格式条款的三个基本构成要件。首先,格式条款是“重复使用”的合同条款。这表明格式条款的要约对象具有广泛性,要约行为具有不断重复性。其次,格式条款是占优势的一方事先拟定好,且通常是印制好的格式化、固定化的条款,不存在修改格式条款的可能性。再次,格式条款成立过程中不需要与合同对方进行任何协商,格式条款合同的承诺方只有“接受”或“不接受”的被动选择。

  而本案中,再审申请人、再审被申请人提供的所有证据,以及一审中双方的庭审笔录可知,所谓的“零首付”从始至终仅是再审申请人口头促销宣传语,从未有任何书面文字记载,亦未出现在双方签订的《买卖合同》等文件中,不属于合同内容。其实质是面向不特定人群并希望其前来购房时开发商发出的要约邀请,仅是一个大框架、模糊的广告语,并不具备《合同法》规定的“邀约”构成要件,更达不到作为“合同条款”所必须具备的明确、肯定、完整等特征。而格式条款属于合同条款的一种,“零首付”从其性质上讲不属于合同条款,自然不属于格式条款;从其作用上讲,其无法“重复使用”;从其产生上讲,其以再审申请人促销宣传为目的,在再审申请人与再审被申请人订立《商品房买卖合同》(以下称“《买卖合同》”)中,从未对“零首付”进行约定,也就更谈不上“未与对方协商”。

  鉴于再审申请人宣传的“零首付”并不具备格式条款的法定构成要件,而二审法院并未适用《合同法》第三十九条“格式条款”的定义进行甄别,就确定其为“格式条款”,是明显的法律适用错误。

  二、二审法院在错误适用法律并将“零首付”认定格式条款后,进一步将其解释为“不支付或免支付首付款”,该解释缺乏证据证明。

  二审法院认为“故‘零首付’就是指不用支付首付款或免除支付首付款的义务。同时案涉《商品房买卖合同》附件五约定:买受人采用‘按揭’的,买受人签订本合同时已向出卖人支付首付款人民币106753元,余款人民币250000元向出卖人指定银行申请7成20年‘按揭’贷款。该约定能够证实上诉人暨阳公司已经对被上诉人的首付款予以了免除,抑或等同于被上诉人的首付款已实际支付。其次,从办理按揭贷款的流程来看,被上诉人需有缴纳首付款的收据才能通过按揭的审查,被上诉人虽然在一审中提供的首付款票据系复印件,但该复印件与上诉人提供的首付款收据复印件、编号、证件号、房号等完全一致,该收据具有真实性,故被上诉人陈述按揭办理完后上诉人将收据收回具有合理性,同时能印证上诉人已免除被上诉人首付款的事实。最后,若上诉人并未免除被上诉人支付首付款的义务,那么从双方签订合同至被上诉人起诉近三年多时间里,上诉人就其所主张的首付款未向被上诉人进行过催收也明显不符常理。综上,上诉人已免除了被上诉人支付首付款的义务,被上诉人不应当向上诉人支付案涉房屋的首付款”,这一段认定存在如下三点问题:

  (一)商品房买卖合同中的付款在实践中有多种方式,若选择“按揭”,必然涉及到“首付款”和“按揭款”。而根据购房人的实际情况和贷款金融机构的政策性要求,“首付款”应当为房价的一定比例,但不能为零。因此,本案的《买卖合同》中记载“首付款”金额才符合办理按揭贷款的基本要求。合同条款中对“首付款”金额和“已支付”的约定,不能直接扩大解释为对免除支付“首付款”。

  (二)贷款资料的交接,仅是根据贷款金融机构的流程性要求办理,将其解释为再审申请人免除支付“首付款”毫无依据。

  (三)所谓将再审申请人近三年多未进行过催收不符合常理作为认定再审申请人免除支付首付款的义务更加没有根据,且涉嫌违法创设诉讼时效。《民法总则》规定一般性民事案件诉讼时效为三年,按二审法院此逻辑,是否意味着临近诉讼时效起诉的案件,均因为是近三年未主张过权利就将不符合常理,诉讼请求就不应当得到支持?

  三、二审法院将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款,有违公平公正原则。

  根据《买卖合同》约定,案涉商品房单价为4712.34元/平方米,该楼盘未参加“零首付”活动的其他业业主购置单价为4212.64-6593.68元/平方米。若依二审法院理解,将“零首付”认定为不支付或免除支付首付款,即意味着再审被申请人实际购买价仅为2652.71元/平方米,显著低于市场价甚至成本价,不符合市场规律,更是对再审申请人的不公。

  综上,为维护申请人合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第两百条第二款、第六款,请求贵院依法查明事实,判如所请。

         此致

  四川省高级人民法院

  再审申请人:

  四川暨阳置业有限公司

  二〇二〇年十一月二十三日

  民事裁定书


【省略部分内容】

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