商品房买卖中的“零首付”,免付还是缓付?(七)

2021-05-12 来源:四川诚谨和律师事务所 作者:诚谨和 浏览:204

  民事上诉状

  上诉人(一审被告、反诉原告):四川暨阳置业有限公司

  住所地:四川省德阳市区泰山北路三段385号

  法定代表人:严世国

  被上诉人(一审原告、反诉被告):徐小军,男,xxxx年xx月x日出生,汉 族,住四川省资阳市乐至县金顺镇街村1号。

  被上诉人(一审原告、反诉被告):周新凤,女,xxxx年xx月xx日出生,汉 族,住四川省资阳市安岳县来凤乡六井村14组。

  上诉人因与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案,不服德阳市旌阳区人民法院 于2019年9月20日作出的(2019)川0603民初2858号民事判决,现特提出上诉。

  上诉请求:

  1、依法撤销(2019)川0603民初2858号判决书;

  2、改判被上诉人向上诉人一次性支付德阳市双河路亲亲里3栋1-33-1号房屋 的首付款106753元,并按银行同期贷款利率计算至付清之日止(从2015年11月 11日暂计算至原审反诉之日止为13247元),合计120000元;

  3、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。

  事实与理由:

  一审法院认为,“依据现有证据,对‘零首付’内容不能查明,而‘零首付’活动系暨阳公司开展的促销活动,可认定其内容系四川暨阳置业有限公司(以下 简称“暨阳公司”)提供的格式条款,对此有两种解释的,应当作出不利于提供格 式条款方即暨阳公司的解释,故徐小军、周新凤认为‘零首付’的约定内容是由 暨阳公司承担首付款的主张,本院予以支持。”(德阳市旌阳区人民法院民事判决 书(2019)川0603民初2858号,第4页)该认定,属于案件事实认定错误,适用法律错误,且违反法律关于格式条款的规定和不告不理诉讼原则。

  一、“零首付”活动不能解释为由出卖方承担首付款

  首先,“零首付”活动不能解释为成立格式条款。格式合同应当是书面合同,一审证据中不存在任何关于“零首付”活动的书面文件,因此,不存在关于“零 首付"的格式条款。根据《合同法》第三十九条的规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并釆 取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此,格式合同应当是书面合同,否则就与该条使用的“格 式条款”、“重复使用”和“预先拟定"的表述不符。本案只存在一份书面合同,即 《商品房买卖合同》。

  第二、《商品房买卖合同》对首付款的支付有明确约定,购房人应支付首付款。在“‘零首付’的约定内容不能查明”(德阳市旌阳区人民法院民事判决书(2019) 川0603民初2858号,第4页)的情况下,根据《民事诉讼法》对举证责任分配 的规定,则不能釆纳被上诉人在一审关于“零首付"的主张,而应当以《商品房 买卖合同》作为确定买卖双方权利义务的唯一合同依据。

  《商品房买卖合同》第五条“计价方式与价款”第1款约定总价为356753元。第六条“付款方式及期限”第3款约定付款方式为:“贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%……”“买受人采取贷款方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件五。”附件五约定为:“买受人签订本合同时已经向出卖人支付 首付款人民币106753元,余款人民币250000元向出卖人指定银行”按照《商品 房买卖合同》的约定,卖受人应承担支付首付款106753元的义务。

  第三、被上诉人自认应当交付首付款。被上诉人在诉讼中最后一次对交付首付款的辩论意见中称,其已交首付款,交付的形式是,在贷款的部分中包含了首付款的部分。其理由是其购买单价比其举证说明的几户购买单价高。无论首付款的支付方式如何,被上诉人在一审中一贯的主张是其应当支付首付款、已经支付、且由自己承担了首付款,有《德阳市旌阳区人民法院开庭笔录》记录在案。

  综上,对于首付款支付的约定非常明确,买受人应当按照《商品房买卖合同》的约定支付首付款;出卖人暨阳公司未承诺免除买受人支付首付款的义务,也未表明由出卖人暨阳公司承担该义务;被上诉人也在诉讼过程中自认应当交付首付款。因此,被上诉人应当根据《商品房买卖合同》的约定向暨阳公司支付首付款 106753 元。

  二、一审法院支持的“主张”并非徐小军、周新凤的主张,违反了民事诉讼不告不理的基本原则

  一审法院支持的主张是:“‘零首付’活动系暨阳公司提供的格式条款”、“‘零首付’的约定内容是由暨阳公司承担首付款”,而徐小军、周新凤的主张是,其已经支付了首付款,并且是自己承担的首付款。此外,被上诉人在一审中从未提出 “零首付"活动构成格式条款的主张。具体表现如下:

  1、根据庭审笔录的记载,被上诉人在参加一审审判活动的过程中从未提出 “零首付”活动构成格式条款的主张。

  2、被上诉人在一审《民事起诉状》中以全款(包括首付款)作为基数计算并请求违约金,表明被上诉人主张其实际支付了首付款,从而证明其对“零首付" 活动的理解,即应当由其自身支付首付款。2019年6月14日,具状人徐小军、周新凤的《民事起诉状》请求事项第三项中将房屋总价356753元(包括了首付款的 价格)明确标记为“已付房款",并以之为基数计算并请求违约金。

  3、庭审中,被上诉人的代理人多次变换理由,但均欲表明被上诉人已经自己 承担了首付款。在2019年8月8日上午《庭前会议记录》中,徐小军、周新凤的 代理人提出第四组证据,欲证明被上诉人“已履行支付首付款的义务”,在法庭调查中补充提交一份房屋买卖合同,欲“证明该合同在同时期、同地段、同楼盘明显低于我方原告【二审被上诉人】购房价格,二原告购房价格高是被告提高房屋价格,用于办理按揭贷款,而多余部分则抵充原告的首付款。”

  该陈述是被上诉人关于支付首付款问题法庭上的“最后陈述”,说明被上诉人对“零首付" 活动的理解是,按揭贷款的部分包含了首付款,因此自身已支付首付款。双方虽在是否已支付首付款的问题上有分歧,但是被上诉人在一审中的最终观点并未主张不用支付首付款。

  因此,一审法院支持的主张是被上诉人在一审中从未提出的主张,违背了民 事诉讼法不告不理的基本原则,法院间接地作为了原告的代理人,严重违反民事诉讼程序。

  综上所述,本案一审诉讼存在案件事实认定错误,且违反民事诉讼基本原则, 从而导致一审判决存在偏颇,有失公正。故上诉人特向贵院依法提起上诉,请求 二审法院支持上诉请求,以维护上诉人的合法权益。

         此致

  四川省德阳市中级人民法院

  上诉人:四川暨阳置业有限公司

  二〇一九年十月二十四

  二审代理词

  四川暨阳置业有限公司(以下简称“暨阳公司”)与被 上诉人徐小军、周新凤房屋买卖合同纠纷案件,结合上诉人补充提交的证据,发表代理意见如下:

  一、根据现有证据及相关法律法规的规定,被上诉人应当向上诉人支付首付款项。

  1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》显示,双方对首付款金额、支付时间等有明确约定,购房人应当支付首付款项。

  2015年10月30日,暨阳公司与周保、米小芳签订《商品房买卖合同》约定房屋单价为4696.09元,房屋总价款为350422元,首付款金额为104422元,买受人在签订合同时应当向出卖人支付首付款人民币104422元。

  双方在《商品房买卖合同》中对首付款金额、支付时间有明确书面约定,在无其他证据证明双方当事人有其他相反约定的,双方应当按照《商品房买卖合同》的约定履行义务。

  2、被上诉人在一审的《民事起诉状》及庭审过程中,均明确以自己的行为表示应当支付首付款。

  (1) 被上诉人在《民事起诉状》中,以全款金额(含首付款)作为计算逾期交房违约金的基数,其行为表明其认为首付款确实属于是房屋价款组成部分;

  (2) 被上诉人在一审庭审举证质证过程中,出示的第四组证据《四川暨阳置业有限公司收款收据》买受人联复印件,当庭明确表示其证明目的为其已经履行完毕向暨阳公司支付首付款之义务。

  质证过程中,被上诉人认为其出具的《收款收据》复印件与暨阳公司出具的收款收据原件一致,可以说明买受人已经支付首付款。一审时,也一直主张为应当支付且已经支付首付款,以上有《德 阳市旌阳区人民法院开庭笔录》为证。

  按照文义解释,其所表达意思为:1、买受人应当按照《商品房买卖合同》的约定支付首付款,买受人支付首付款项是买受人的合同 义务;2、买受人已经按照《商品房买卖合同》的约定支付完毕首付款项,履行完毕支付首付款之义务。

  3、被上诉人在一审庭审过程,前后观点互相矛盾,出现不诚信诉讼行为,其主张不应得到支持,被上诉人应当支付首付款。

  被上诉人在上诉人出具相关证据证明其至今仍未支付首付款后,当庭改口表示其确实未支付首付款,未支付首付款的原因是“零首付”活动中,通过做高单价的方法增加合同总金额,其首付款实际包含在按揭部贷款金额里面,对于暨阳公司垫付的首付款其不需要支付给暨阳公司。

  被上诉人向法院提交同小区内其他业主购房合同,以证明其购买的房屋单价过高。结合上诉人提交的《暨阳公司“亲亲里"楼盘其他业主购房信息》来看,“亲亲里”中房屋购置单价在 4000-6000的情况并不少见,被上诉人所谓其“购置单价过高,其首付款实际包含于按揭金额里面"的观点并不能得到印证。

  在商品房买卖的商业行为中,最重要的是双方合意,而双方合意的主要体现为签订的《商品房买卖合同》,只要双方协商一致,在不超过相关规定的前提下,购置单价是开发商主导下的双方协商一致的结果,是双方真实意思表示,属合法有效。且因为房屋的各个朝向、楼层、购置面积、购置时间、以及民众购置房屋的习惯不同,同一小区的房屋购置单价有所不同属于正常现象。

  4、根据现有法律法规“优势证据规则”之规定,双方权利义务应按照《商品房买卖合同》加以确定,被上诉人应当支付首付款项。

  若上诉人与被上诉人确实约定过不付首付款等条约,根据交易习惯及交易安全,为尽审慎义务,一般会以书面协议方式将该条款加以确定,被上诉人所谓“不需要支付首付款",在无任何书面证据证明的情况下,仅凭一面之词,不应作为法院裁判的依据。

  同时,上诉人根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十七条“优势证据"规则:"……(四)直接证据的证明力一般大于间接证据……”之规定,上诉人与被上诉人的权利义务直接可以根据双方签订的《商品房买卖合同》加以确定,同小区其他业主的购置价格与本案根本无任何关联性,该证据无法独立支撑被上诉人的观点。

  综上,被上诉人应当向上诉人支付首付款项。

  二、被上诉人至今未向上诉人支付首付款项,上诉人依法享有不安抗辩权,被上诉人要求上诉人支付“逾期交房违约金”的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据。

  按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定,被上诉人应当在签订合同时向上诉人支付首付款项(签订时间为2015年10月30日),交房时间为2017年3月31日),对比首付款支付时间与交房时间,被上诉人履行给付首付款的义务在先,上诉人履行交房义务在后,被上诉人至今未向上诉人支付首付款项,根据《中华 人民共和国合同法》第六十七条:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求" 之规定,上诉人依法享有不安抗辩权,被上诉人要求上诉人支付“逾期交房违约金”的诉讼请求应当予以驳回。

  三、一审法院判决杜撰的“格式条款”,本案中并不存在,判决属事实认定不清,适用法律错误,应当予以撤销。

  一审法院判决认定“零首付"活动为暨阳公司作出的格式条款内容,对格式条款有两种解释的,应当作出不利于格式条款提供方的解释,从此推理出买受人不需要支付首付款的结论。

  1、《中华人民共和国合同法》第三十九条:“釆用格式条 款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定,本案中并不存在暨阳公司就“零首付"活动提供的任何书面的、为了重复使用而预先拟定的合同文本,双方并未就首付款支付事宜签订任何由暨阳公司提供的格式条款。

  2、一审中被上诉人从未主张过“零首付"活动为暨阳公司提供的格式条款内容,一审法院却以双方均未有过的主张,杜撰双方讼争事实,并按照自编自导自演的讼争事实作出判决,突破了审判底线和司法人员的基本执业道德,二审法院应当予以纠正。

  综上,一审判决事实认定不清,适用法律错误,为维护上诉人的合法权益,请求撤销一审判决,支持上诉人的上诉请求。

  代理人:

  四川诚谨和律师事务所律师:杨文霞

  二审判决书


【省略部分内容】


 

028-6199 7390

四川省成都市金牛区蜀西路46号盛大国际7栋1单元401

2019 四川诚谨和律师事务所 蜀ICP备12009100号

技术支持:律品科技