是否支付首付款——“零首付”购房中的法律风波

2020-09-07 来源:四川诚谨和律师事务所 作者:诚谨和 浏览:389

  

     【案件基本信息】

  1、裁判文书字号

  德阳市旌阳区人民法院(2019)川0603民初2860号

  德阳市中级人民法院(2020)川06民终496号

  2、案由:商品房销售合同纠纷

  3、当事人

  一审原告(一审反诉被告、二审被上诉人):荣XX、李X

  一审被告(一审反诉原告、二审上诉人):XX置业有限公司

  委托诉讼代理人:郭洋铭,四川诚谨和律师事务所律师

  委托诉讼代理人:杨文霞,四川诚谨和律师事务所律师

  【基本案情】

  2015年10月31日,XX置业有限公司(以下简称置业公司)与荣XX、李X签订了《商品房买卖合同》,约定荣XX、李X按套内面积4712.34元/平方米,总价264174元购买位于德阳市XX小区的房屋一套。

  同时合同就以下内容做出约定:1、买受人在签订合同时(2015年10月31日)已经向出卖人支付首付款79174元,剩余人民币185000元向银行申请贷款;2、出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房;3、逾期交房超过九十日之后,买受人要求继续履行合同的,自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金并以该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金;4、如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的,则出卖人将承担违约责任。

  因当时置业公司推出“零首付”房屋促销活动,双方商定参加该促销活动,由置业公司暂时垫付首付款以办理银行按揭贷款。2015年10月31日,置业公司向荣XX、李X出具首付款79174元收款收据(收据原件留存于置业公司处)用以办理银行按揭贷款,但荣XX、李X实际尚未向置业公司支付首付款。荣XX、李X就涉案房屋在中国农业银行股份有限公司德阳旌旗支行办理了按揭贷款185000元。

  2019年6月,荣XX、李X就置业公司尚未交付房屋及办理产权登记为由向法院提起诉讼,提出以下诉讼请求:

  1、判令置业公司向荣XX、李X交付涉诉房屋;

  2、判令置业公司为荣XX、李X办理涉诉房屋的产权过户手续;

  3、判令置业公司支付迟延交付房屋的违约金(计算方式为:每日0.1‰×264174(已付房款)×811(违约天数);2019年6月30日之后的违约金按照已付房款为基数,以每日万分之一为标准,计算至实际交房为止)。

  置业公司认为,“零首付”活动是买受人与出卖人达成的关于首付款暂缓支付的条款,荣XX、李X仍需向置业公司支付首付款,且其支付首付款的义务在先,交付房屋及过户的义务在后,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的“先履行抗辩权”之规定,应当先由荣XX、李X履行在先义务。鉴此,置业公司向法院提出反诉,反诉请求为:判令荣XX、李X支付房屋首付款79174元,并承担资金利息。

  荣XX、李X认为,“零首付”活动应理解为无需支付首付款。

  【争议焦点】

  如何理解“零首付”活动的含义,荣XX、李X是否应当向置业公司支付首付款。

  【法院裁判要旨】

  一审法院认为,荣XX、李X与置业公司签订的《商品房买卖合同》,系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应按合同约定履行义务。

  本案争议的焦点为关于“零首付”约定的问题。荣XX、李X认为“零首付”的约定内容是由置业公司承担首付款。置业公司主张“零首付”的约定内容是由其暂时为荣XX、李X垫支首付款,办理银行按揭贷款后,再由荣XX、李X向其支付首付款。依据现有证据,对“零首付”的约定内容不能查明,而“零首付”活动系置业公司提供的格式条款,对此有两种解释的,应当作出不利于提供格式条款方即置业公司的解释,故荣XX、李X认为“零首付”的约定内容是由置业公司承担首付款的主张成立,法院予以支持。荣XX、李X要求交付房屋、办理产权登记的诉请予以支持,其违约金的诉请,以本院确认的部分予以支持。置业公司的反诉请求,与法院认定事实不符,不予支持。一审法院判决:

  一、被告置业公司于本判决生效之日起十日内向原告荣XX、李X交付涉诉房屋;

  二、被告置业公司于本判决生效之日起十日内为原告荣XX、李X办理涉诉房屋的所有权登记;

  三、被告置业公司于交付房屋之日起三十日内向原告荣XX、李X支付从2017年4月1日起至实际交付房屋之日止以本金185000元按照每日万分之一标准计算的违约金;

  四、驳回原告荣XX、李X的其他诉讼请求;

  五、驳回反诉原告置业公司的诉讼请求。

  置业公司不服一审判决,向德阳市中级人民法院提起上诉。二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  【律师点评】

  一、“零首付”促销活动内容的认定

  本案的争议焦点为“零首付”促销活动的内容认定问题。原被告双方各执一词,法院以“零首付” 活动系置业公司提供的格式条款,当约定内容不能查明时,应当作出不利于提供格式条款方的解释为由,支持原告荣XX、李X的诉讼请求。然而,笔者认为,法院对于案件事实认定及法律适用显然有失偏颇。

  根据本案证据及庭审中当事人陈述显示,荣XX、李X应当向置业公司支付首付款项:

  1、根据双方签订的《商品房买卖合同》显示,双方对首付款金额、支付时间等有明确约定,购房人应当支付首付款项。

  双方在《商品房买卖合同》中对首付款金额、支付时间有明确约定,在无其他书面证据可证明双方当事人有相反约定的情况下,双方的权利义务应当按照《商品房买卖合同》的约定履行。

  2、荣XX、李X在一审的《民事起诉状》及庭审过程中,均明确以自己的行为表示应当支付首付款。

  (1)荣XX、李X在《民事起诉状》中,以全款金额(含首付款)作为计算逾期交房违约金的基数,其行为表明其认为首付款确实属于是房屋价款组成部分;

  (2)荣XX、李X在一审庭审举证质证过程中,出示了《XX置业有限公司收款收据》买受人联复印件,并当庭明确表示该证据是为了证明其已经履行完毕向置业公司支付首付款之义务。此外,质证过程中,荣XX、李X认为其出具的《收款收据》复印件与置业公司出具的收款收据原件一致,可以说明买受人已经支付首付款。荣XX、李X在一审时,其主张一直为应当支付且已经支付首付款。

  按照文义解释,其所表达意思为:1、买受人应当按照《商品房买卖合同》的约定支付首付款,买受人支付首付款项是买受人的合同义务;2、买受人已经按照《商品房买卖合同》的约定支付完毕首付款项,履行完毕支付首付款之义务。

  3、荣XX、李X在一审庭审过程中,前后观点互相矛盾,出现不诚信诉讼行为,其主张不应得到支持。

  荣XX、李X在置业公司出具相关证据证明其仍未支付首付款后,当庭作出与之前陈述内容相矛盾的陈述,表示其确实未支付首付款,未支付首付款的原因是“零首付”活动中,通过做高单价的方法增加合同总金额,其首付款实际包含于按揭部分,对于置业公司垫付的首付款项其不需要支付给置业公司。

  荣XX、李X向法院提交同小区内其他业主购房合同复印件一份,以证明其购买的房屋单价过高。结合置业公司在二审中补充提交的《XX公司某楼盘其他业主购房信息》来看,“XX楼盘”中房屋购置单价在4000-6000的情况并不少见,荣XX、李X所谓其“购置单价过高,其首付款实际包含于按揭部分”的观点并不能得到印证。

  笔者认为,在商品房买卖的商业行为中,最重要的是双方合意,而双方合意的主要体现为签订的《商品房买卖合同》,只要双方协商一致,在不违反相关规定的前提下,购置单价是开发商主导下的双方协商一致的结果,是双方真实意思表示,合法有效。房屋由于朝向、楼层、购置面积、购置时间、以及民众购置房屋的习惯不同,同小区购置单价有差异属于正常现象。

  4、根据“优势证据“规则,双方权利义务应按照《商品房买卖合同》确定,荣XX、李X应当支付首付款项。

  若荣XX、李X与置业公司确实约定过不付首付款等条款,根据交易习惯及交易安全,为尽审慎义务,一般会以书面形式明确该内容。荣XX、李X的所谓“不需要支付首付款”的主张,在无任何书面证据的情况下,不应得到支持。

  同时,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“优势证据”规则:“……(四)直接证据的证明力一般大于间接证据……”之规定,上诉人与被上诉人的权利义务直接可以根据双方签订的《商品房买卖合同》的加以确定,同小区其他业主的购置价格与本案根本无任何关联性,该证据无法独立支撑荣XX、李X的观点。

  综上,笔者认为,荣XX、李X应当向置业公司支付首付款项。

  二、《合同法》中格式条款相关规定的适用

  在法律适用方面,一、二审判决中,法院支持的主张为:“零首付”活动为置业公司作出的格式条款内容,对格式条款有两种解释的,应当作出不利于格式条款提供方的解释,从此推理出买受人不需要支付首付款的结论。

  根据《中华人民共和国合同法》第三十九条:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定,本案中并不存在置业公司就“零首付”活动提供的任何书面的、为了重复使用而预先拟定的合同文本,本案中双方并未就首付款支付事宜签订任何由置业公司提供的格式条款,鉴此,笔者认为,一、二审法院对法条的理解与适用值得推敲与商榷。

  综上,本案有双方签订的《商品房买卖合同》证明荣XX、李X与置业公司权利义务内容,然而,一、二审法院却依据荣XX、李X陈述以及同小区其他业主买卖合同复印件一份为依据,作出与双方签订的《商品房买卖合同》约定内容完全相反的判决,是否有失偏颇?

  仅以此案,与法律共同体同仁交流、探讨。

  (本案例由四川诚谨和律师事务所王玟娇律师整理,杨文霞律师点评)

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