10月以来，一张《天猫双“11”阿里拍卖全国万套房源首批清单》的截图在网上流传，迅速成为消费者关注的焦点。面对天上掉下来的五折房、1元房，并不是每个蠢蠢欲动的消费者都有提前做好财务预算，视房产投资为“稳赚不赔”买卖的中国老百姓，这个时候即使借钱也愿意参与剁手的人比比皆是。找谁借?最方便合理的选择，自然是去银行办按揭了!所以，今天小编为大家奉上的，是一份关于“按揭抵押”的知识速递，快来签收吧。
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众所周知，房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业(包括住宅、写字楼、商铺、厂房等)作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，如具有稳定的职业和收入、信用良好，具备偿还能力以及银行规定的其它条件，即可申请办理房产抵押贷款。
按揭手续办理流程
有过购房按揭抵押经历的购房者都知道，坐在开发商的售楼大厅里刷刷刷一连按下几十个手印的感觉，既欣喜又担忧，喜的是中意的房子即将到手，忧的是一连串的法律文件签下来心里没个谱，“人家把自个儿卖了都不知道”。
那么，按揭手续怎么办?最重要的除了签署房屋购置合同和抵押合同，还有一个重要的流程，即办理房屋抵押登记。
房产抵押登记一般是在房管部门的产权处登记，已经启动了不动产登记的地方在当地房地产不动产登记局，还没有启动全国不动产登记的地方在当地的房地产主管部门房管局或房屋交易产权中心。依照规定，假如所购买的是期房，那么一是在签订商品房预售合同之后，办理房屋按揭时，需要和贷款银行共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，二是在商品房竣工交付并获得不动产权证后，需要和贷款银行共同申请办理房屋抵押权登记。
(一)个人办理房产抵押手续的常规流程：
1、递交资料、提出申请
2、银行调查、审批
3、签订贷款合同等法律文件
4、办理抵押登记及购买保险
5、贷款发放
6、借款人按合同约定按期还款
7、结清贷款，注销抵押登记
(二)办理房屋抵押需提交的资料：
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明。
2、房地产抵押登记申请。
3、房屋购置合同及抵押合同。
4、房地产权利证书，共有的房地产须提供其他共有人同意抵押的证明(如有)。
5、可证明抵押房地产价值的书面资料(评估报告或价值确认书)。
6、登记机关认为必要的其他文件。
“抵押预告登记”不等于“抵押登记”
根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
按照我国物权法律规定，抵押预告登记是一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间，常常因房屋建造等各种原因出现相当长时间的间隔。为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
贷款购房者，只有在拿到房产证后，才可以办理抵押登记。办理抵押登记后，如果房屋抵押人(购房者)未经房屋抵押权人(银行)同意，将抵押房屋转让给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。
抵押房产的价值使用
房屋抵押后，房屋抵押人依然享有如下权利：
1、对抵押房屋享有所有权，并有权取得抵押房屋的各种收益，如将抵押房屋出租所获取的收益。
2、对抵押房屋享有处分权，但若想转让抵押房屋，须事先征得房屋抵押权人同意。
3、可以对抵押房屋多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不能大于抵押房屋的价值。
事实上，房屋抵押人承担的主要义务是保管义务，即妥善保养维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如抵押房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押房屋。此外，当抵押房屋因不可抗力等不能归责于抵押人的事由而毁损灭失时，抵押人可以赔偿请求权向房屋抵押权人提供担保，也可将赔偿请求权让与给抵押权人而获免责。
最后，小编要提醒大家的是，办理房屋抵押贷款在还清贷款后，一定记得要去房管局办理注销抵押登记手续，只有在注销后，被抵押的房产权益才真正完整回归至自己名下。
