商品房消费者与一般不动产买受人排除执行的常见问题探析

2023-02-08 来源:四川诚谨和律师事务所 作者:李芷玮 浏览:645

  商品房消费者和一般不动产买受人提起的执行异议之诉是执行异议之诉中的常见类型。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议和复议规定》”)第二十八条、第二十九条分别规定了在金钱债权执行中不动产买受人和商品房消费者可以排除执行的条件:

  《执行异议和复议规定》

  第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

  第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

  通过对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的关联案例检索,可以检索到引用第二十八条的司法案例文书共计近4万篇,其中最高法案例近700件,引用第二十九条的司法案例文书近1.6万篇,最高法案例占比600余。由此可见商品房消费者和房屋买受人提起执行异议之诉的常见性,但笔者在案例检索过程中关注到,在对第二十八条、第二十九条的适用上,此类案例存在较大的争议性,本文主要在以下几个方面展开。

  一、一般不动产买受人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条对抗担保物权等优先受偿权

  《执行异议和复议规定》第二十七条确定了在担保物权等优先受偿权人与购房人发生权利冲突时,担保物权等优先受偿权应优先给予保护的一般原则,除非法律、司法解释另有规定。

  《执行异议和复议规定》

  第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。

  一般认为,《执行异议和复议规定》第二十九条属于第二十七条但书条款的范围,即商品房消费者可以依据第二十九条规定对抗担保物权等优先受偿权,其依据来源于原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等司法解释规定,消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后,对所购商品房享有的权益可以对抗建设工程价款优先受偿权,以保护消费者的生存权。而对于《执行异议和复议规定》第二十八条是否属于第二十七条“但法律、司法解释另有规定的除外”情形则存在较大争议。

  如《人民法院报》评析案例中(2018)豫0902民初8703号案例、(2020)最高法民再240号判决认为第二十八条属于第二十七条的但书情形,其中《人民法院报》评析案例中(2018)豫0902民初8703号案例部分原文如下:

  “2015年施行的《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条(2020年修正时未修改)分别规定了一般房屋买受人的物权期待权和房屋消费者的物权期待权,赋予了包括商品房消费者和商品房消费者之外的一般买受人在内的无过错不动产买受人享有足以排除强制执行的物权期待权,且在顺位上应当优先于其他债权。……可见,该条在彰显物权优于债权原则的同时,通过但书条款体现了对生存利益的考量。换言之,就算申请执行人对执行标的享有优先受偿权,其对抗案外人的执行异议也并非“万无一失”,法律、司法解释另有规定的,申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权,亦不能对抗案外人的执行异议。结合立法宗旨,为切实保护无过错买受人的物权期待权,《执行异议复议规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形,所以该第二十八条成为本案实体裁判的重要法律依据。”

  ——《人民法院报》2021年11月25日第07版

  同时也有相关案例认为《执行异议和复议规定》第二十八条不能对抗担保物权等优先受偿权,如《人民法院报》(2021)渝04民再23号评析案例、(2019)最高法民申1684号裁定、(2022)最高法民终115号判决、(2022)最高法民终72号判决,其中引用(2022)最高法民终72号判决部分原文如下:

  “案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权,申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权,案外人提出的排除强制执行异议,不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义,但毕竟不是物权,其本质上仍属于债权请求权,该债权虽优先于普通债权,但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说,《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。”

  ——(2022)最高法民终72号《民事判决书》

  需要注意的是,《九民纪要》第126条明确了商品房消费者能够排除抵押权等优先权人执行的严格条件,体现了一般买受人原则上不得对抗抵押权执行的审判精神,因而自2019年11月《九民纪要》出台后,司法实践中逐渐形成了不得援引《执行异议和复议规定》第二十八条对抗抵押权等优先受偿权的共识。

  最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知

  126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权,故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房,消费者提出执行异议的,人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是,此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定,必须严格把握条件,避免扩大范围,以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此,这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者,而是一般的房屋买卖合同的买受人,不适用上述处理规则。

  二、一般房屋买受人或可排除抵押权人执行的例外情形

  1.抵押权人同意将房屋对外销售

  存在裁判观点认为,若一般房屋买受人购买房屋前存在抵押,且经抵押人同意对外出售的,则一般房屋买受人可根据《执行异议和复议规定》第二十八条排除抵押权等优先受偿权的强制执行,在此种情况下,应当保护购房人对抵押权人不再强制执行该房屋以实现抵押权的合理信赖。如(2017)最高法民终690号案例中法院认为,虽然案涉房屋上存在抵押权,但抵押权人在房屋销售前即向有关单位出具了同意抵押房屋销售的证明,买受人基于抵押权人同意销售房屋而产生抵押权人将会配合办理过户登记的合理信赖,对这一问题已尽到充分的注意义务,对房屋不能办理过户登记并无过错。因此本案中法院认为,在此种情形下,买受人是否属于《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的商品房消费者,不影响买受人排除抵押权人执行的民事权益。也即,在抵押权人同意出售房屋的情况下,买受人对抵押权人放弃强制执行的合理信赖与《执行异议和复议规定》第二十八条相结合,可以突破一般房屋买受人不得排除抵押权人强制执行之规定。

  2.购买行为在先,抵押设立在后

  对于先买后抵情形下,一般房屋买受人能否排除抵押权人的强制执行,在实务中尚存争议。部分案例观点认为,若一般房屋买受人购买在先,抵押设立在后,则抵押权人对诉争房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人,即先购后抵的情形下,一般房屋买受人可结合《执行异议和复议规定》第二十八条,突破一般房屋买受人不得排除抵押权人强制执行之规定,如(2018)川13民初68号案例。

  也存在案例观点认为,要排除抵押权人享有的抵押权优先受偿权,必须严格适用《执行异议和复议规定》第二十七条“但书”条款,而该“但书”条款所言的例外规定,仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定,交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权,《执行异议和复议规定》第二十九条即体现了该规定对商品房消费者物权期待权的优先保护。该规定是基于生存权至上的考虑,突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定,实践中需要严格审查和把握,以免动摇抵押权的优先性基础。如(2021)最高法民申1131号案例中,案涉房屋买卖交付在先,但双方并未依法办理购房合同网签备案及产权登记手续,房屋仍登记在出售人名下,抵押权人取得案涉房屋抵押权经过了合法抵押登记手续,在此种情形下,法院认为。一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定,也不能对抗抵押权人。

  三、商品房消费者所购车位能否适用《执行异议和复议规定》第二十九条排除抵押权人强制执行?

  对于车位能否适用《执行异议和复议规定》第二十九条排除抵押权人执行,实务中仍然存在争议,部分观点认为应当严格适用《执行异议和复议规定》的“但书条款”,也即仅仅符合第二十九条的商品房消费者身份的情况下才能优先于抵押权人的优先受偿权,而部分观点认为应当从第二十九条所保护的法益出发,灵活理解适用第二十九条所规定的“商品房消费者”。

  如(2022)最高法民申86号案例中法院认为,应当严格适用《执行异议和复议规定》第二十九条,部分原文引用如下:

  “《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定……第二十七条的“除外情形”仅为商品房消费者,即符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的,因涉及保护消费者生存权问题,消费者对设立抵押权的抵押房产提出执行异议的,人民法院予以支持。而在本案中,何某购买的系小区车位,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定商品房购买者的情形。”

  ——(2022)最高法民申86号《民事裁定书》

  而(2022)最高法民终95号案例认为,车位亦具有《执行异议和复议规定》第二十九条对“消费者购买的商品房”特别保护的必要居住权利属性,引用部分原文说理如下:

  “车位虽不属于住宅,但依法属于满足业主住宅需要的必要设施。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”……,上述规定均明确了在城市商品房建设阶段建设单位应设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务,赋予车位以特定用途。……虽然建筑区划内的车位、车库不同于居住的商品房,但车位依法依附于商品房而存在,功能在于满足小区业主的居住需要,属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会,车位使用权与业主居住权密切相关,具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言,一定数量的车位、车库的配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益应当受到法律保护。”

  ——(2022)最高法民终95号《民事判决书》

  四、小结

  鉴于此类执行案件在实务中存在较大争议,因此律师建议,无论是商品房消费者还是一般房屋买受人,在购房前应尽到合理的注意义务,查询房屋是否存在抵押登记;在签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议时,可以与出售人协商约定向登记机构申请预告登记;当房屋满足过户条件时,应当及时办理过户手续,对方拖延或补不配合的,应当及时采取诉讼和保全措施,以保障购房者权益的实现。

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