成都市人民政府办公厅转发市国土局等部门关于完善
土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作
实施意见(试行)的通知
各区(市)县政府，市政府各部门：
市国土局、市统筹委、市建委、市规划局、市农委、市房管局、市财政局《关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作的实施意见(试行)》已经市政府同意，现转发你们，请认真贯彻执行。
各区(市)县政府、市政府各部门要按市政府的统一部署，加强领导，落实责任，整合力量，扎实推进农村土地综合整治和农房建设工作。对实施过程中遇到的重要情况和问题要及时报告市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组。
二〇一〇年七月二十七日
关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作的
实施意见(试行)
市国土局 市统筹委 市建委 市规划局 市农委 市房管局 市财政局
根据市委、市政府《关于深化农村工作“四大基础工程”的意见》(成委发〔2010〕5号)和市政府《关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治的意见(试行)》(成府发〔2010〕27号)精神，现就完善土地交易制度，促进农村土地综合整治和农房建设工作提出如下实施意见。
一、建立完善机制，坚持农民主体地位和市场化配置资源
建立“政府引导、农民集体和农户为主体、乡(镇)村组织、市场化运作”的运行机制，试行建设用地指标和耕地占补平衡指标交易，共同推进实施农村土地综合整治和农房建设。
(一)政府引导。各级政府及相关职能部门按照工作职责，制定政策措施，编制实施规划，做好政策宣传、技术指导、项目审核、纠纷调处等服务工作，加强项目审批和实施监管，通过典型示范，引导农村土地综合整治和农房建设工作有序推进。
(二)农民集体和农户为主体。拥有土地权益的农民集体和农户自主决定是否参与、如何筹资、怎样建房、收益分配、权属调整等重大事项。实施农村土地综合整治和农房建设项目(简称整治项目)涉及农民集体产权的由农民集体讨论决定，涉及农户产权的由农户自主决定。
(三)乡(镇)村组织。乡(镇)政府、村委会履行组织农民集体和农户开展农村土地综合整治和农房建设的义务和责任，负责组织指导召开村民大会或村民代表会议，征求农户意见，制定土地权属调整方案，做好纠纷调处及相关事务。
(四)市场化运作。整治项目立项批准后，以农民集体和农户为主体申报的项目，农民集体和农户可持立项批复，到成都农村产权交易所(简称农交所)挂牌，寻求投资者;也可以其他方式自行寻找投资者。各类投资者均可投资实施整治项目，获得建设用地指标和耕地占补平衡指标;各类需求者均可在成都农村产权交易所(简称农交所)竞购建设用地指标和耕地占补平衡指标。
二、规范项目立项，严格项目申报和审批
(一)明晰农村土地和房屋权属。农村土地综合整治和农房建设，要以农村产权制度改革为前提。完成集体土地所有权、集体建设用地使用权(含宅基地)、房屋所有权、土地承包经营权、林权确权登记颁证的区域，才能申请实施整治项目。
(二)明确整治项目的申报主体。整治项目根据“整村推进”的要求，农民集体和农户可以以村为单位或者多村联合申报整治项目，也可委托他人或其他经济组织申报整治项目。
(三)明确整治项目的审批权限。整治项目包括农用地整理项目和建设用地整理项目，按照“统一规划、分别立项，统一实施、分类验收”的原则组织申报。农用地整理项目经市国土资源管理部门审查后，报省国土资源管理部门批准立项。建设用地整理项目经区(市)县国土资源管理部门审查后，报市国土资源管理部门批准立项。项目实施完成核发的建设用地指标交易后，建设用地指标需要跨区(市)县使用、本区(市)县县城规划区使用，或建新地块需要征收为国有土地的，报省国土资源管理部门批准立项。
(四)明确整治项目的申报程序。整治项目申报主体向当地县级国土资源管理部门提出立项申请，乡(镇)政府和当地县级国土资源管理部门应当指导申报主体委托有资质的中介机构编制整治项目申报材料，由县级国土资源管理部门初审合格后，报市国土资源管理部门审核，并转报省国土资源管理部门审批。其中，在本乡(镇)、村范围内实施的建设用地整理集中使用项目，经县级国土资源管理部门初审合格后，报市国土资源管理部门审批。
三、明确建设标准，严格项目实施管理
(一)明确整治项目建设标准。农用地整理项目按照国土资源部《土地开发整理项目验收规程》(TD/T1013-2000)、省国土资源厅《四川省土地开发整理工程建设标准(试行)》等要求实施。
建设用地整理项目按照国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、省国土资源厅《四川省城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》、《四川省农村土地综合整治—“金土地工程”项目管理暂行办法》的要求实施。
(二)明确农民集中居住区和配套设施建设标准。农民集中居住区可采取统规统建、统规自建方式建设，以统规自建为主。农民集中居住区人均综合用地面积控制在50-70平方米。统规自建宅基地面积按每户人均不大于30平方米划定(5人以上的按5人计算);统规统建按每户人均住宅建筑面积不低于35平方米的标准建设住房。
农民集中居住区及基础设施和公共服务设施建设，要符合《成都市社会主义新农村规划建设技术导则(试行)》、《成都市川西林盘保护整治建设技术导则》等要求，按照新农村建设“发展性、多样性、相融性、共享性”的原则，编制项目规划设计方案，经区(市)县农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室审核，报市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室备案;其中，列入市级示范区域的，报市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室审核。
项目规划设计方案经市上备案或审核后，按照《成都市社会主义新农村规划建设管理办法(试行)》规定的程序报建，取得开工许可后组织工程建设。统规自建农户根据规划设计方案中的户型建设新房，经乡(镇)政府审核后，按农民自建住房的规定实施。
(三)严格落实建设用地整理复垦制度。农民集中居住后，原宅基地和其他集体建设用地必须复垦为耕地，并达到耕种的条件。乡(镇)、村要组织农民集体和农户，做好土地复垦工作，不断改善生产条件，提高复垦土地耕种质量。复垦质量由县级农业部门进行检验，并出具耕地质量报告。复垦耕地验收合格后，按耕地管理，落实土地承包经营权，并签订耕地保护合同，纳入耕地保护基金发放范围。复垦后的耕地必须坚持农地农用，不得擅自改变农用地性质搞非农建设。
(四)扎实开展土地权属调整工作。宅基地复垦为耕地后，应当明确土地承包关系，确定土地承包经营权权属，原则上归原农户。农民集中居住区、基础设施和公共服务设施、预留的发展用地等建设，占用农户承包地、自留地、宅基地等各类土地需要调整土地权属的，由乡(镇)、村组织实施。实施中要依据相关法律法规，按照严格保护产权、平等友好协商的原则，编制土地权属调整方案并经农户同意，签订土地权属调整协议书，通过调田撵地、互换、一次性货币补偿等方式妥善解决，依法保障各方权益。土地权属调整工作未落实的，项目不予验收。
(五)积极推动现代农业产业发展。充分运用土地综合整治后良好的耕种、灌溉和交通等条件，积极推进现代农业产业发展。要尊重农民自主经营权，结合整治项目实施，优化农业产业发展规划，推广“园区(基地)+专合组织小业主+农户适度规模经营”等农业产业化发展新模式，提升农民组织化程度，推进土地适度规模经营。建设现代农业示范园区和农产品标准化生产基地，发展蔬菜、水果、茶叶、畜禽、花卉苗木、优质粮油、中药材、食用菌等特色优势产业，推动现代农业产业向高端发展。
(六)依法使用预留农民集体发展用地。整治项目整理复垦建设用地面积，扣除农民集中居住区使用建设用地面积后的剩余部分，预留不低于5%的建设用地面积给当地农民集体，用于农村集体经济发展。预留给农民集体的建设用地指标，在符合规划、保留集体建设用地性质的前提下，由农民集体自主决定，按规定使用。
(七)扎实做好项目验收工作。整治项目实施完成后，按照“谁审批立项谁验收”的原则，由项目申报主体，委托有资质的中介机构编制项目竣工验收材料，逐级上报原审批单位验收。
(八)依法就地使用集体建设用地。在本乡(镇)、村范围内实施的集体建设用地整理集中使用项目，节余的建设用地面积，在符合规划、保留集体建设用地性质的前提下，可在本乡(镇)、村范围内，就地按集体建设用地流转的方式使用。
四、建立建设用地指标和耕地占补平衡指标交易制度，推进城乡统筹发展
(一)指标的产生。通过实施整治项目，整理农村集体建设用地(包括宅基地及其附属设施、乡镇企业用地、农村公共设施和公益事业建设用地等)并复垦为耕地，扣除农民集中居住区占地、预留给农民集体的发展用地，以及有效新增耕地面积后，经验收合格节余的建设用地面积，由市国土资源管理部门登记并发放《建设用地指标证书》。本乡(镇)村范围内，就地按规定使用节余建设用地面积的，不再发放《建设用地指标证书》。
通过实施整治项目，整理农用地和未利用地，经验收合格增加的耕地面积，由市国土资源管理部门报省国土资源管理部门发放《耕地开发整理项目验收证书》。
(二)指标的取得。建设用地指标和耕地占补平衡指标可通过实施整治项目和市场交易两种方式取得。自然人、法人和其他组织(法律法规另有规定的除外)，均可到农交所参与建设用地指标、耕地占补平衡指标竞买。
(三)指标的交易。投资者投资土地综合整治项目取得的建设用地指标和耕地占补平衡指标，可以自用，也可以出售。需要交易的，应当在农交所公开交易。取得的建设用地指标和耕地占补平衡指标可以在农交所再次公开转让。
(四)指标的使用。
1.“持证”报征。
区(市)县政府根据年度计划，申请征收其土地利用总体规划确定的规划建设用地区土地，占用耕地的，必须持有同面积的耕地占补平衡指标。批准征收后，其持有的同面积耕地占补平衡指标由市国土资源管理部门收回注销。
区(市)县政府申请征收其土地利用总体规划确定的有条件建设用地区土地，占用农用地和未利用地的，必须持有同面积的建设用地指标。批准征收后，《建设用地指标证书》由市国土资源管理部门收回注销。
第二次土地调查成果中，现状建设用地总量已达到土地利用总体规划确定的规划期末建设用地总量，耕地面积已低于或者与规划确定的耕地保有量持平、同时建设用地空间布局经科学论证不允许再增加建设用地量的区(市)县，原则上不能购买和使用其他区(市)县的建设用地指标。
2.“持证”准入。
我市行政区域内的国有经营性建设用地(暂不含工业用地)使用权出让，应当在成都市土地矿权交易中心(土地拍卖中心)进行。国有经营性建设用地(暂不含工业用地)使用权出让的竞买者，必须持有不少于拟竞买宗地面积的建设用地指标，方可参与竞买。
对没有取得建设用地指标的竞买者，可在报名参加国有经营性建设用地使用权出让竞买时，按照市政府确定的建设用地指标当年最低保护价标准，缴纳拟竞买宗地相应面积的建设用地指标保证金后，参加竞买。竞买成功的，其缴纳的建设用地指标保证金转为农村土地综合整治基金;竞买不成的，原价退还已缴纳的建设用地指标保证金。
(五)农民集体和农户出让指标的收益分配。实施整治项目产生的建设用地指标，由初始供给方按成交价款的10%缴纳基础设施配套费。基础设施配套费由市政府收取，返还给整治项目所在区(市)县政府，统筹用于农村的基础设施建设。
整治项目的规划、勘测、设计、复垦、验收等必要费用，以及农民集中居住区范围内的基础设施及公共服务设施建设等费用的分担，由农民集体和农户与投资者约定。农民集体和农户自筹资金实施整治项目的，由参与集中居住的农户分摊。
其余收益的分配要充分运用农村产权制度改革成果，具体分配方案由农民集体和参与整治项目的农户自主决定。
对放弃宅基地，同时不在农民集中居住区建房的农户，经农民集体同意，可按照建设用地指标出让价格和其实际复垦的宅基地面积进行分配，但要扣除其宅基地复垦等必要费用。
农民集体出让耕地占补平衡指标获得的收益，用于项目区范围内的农地整理、水利设施、农村道路建设后，剩余收益的分配，由农民集体决定。
五、加强监管服务，有序推进工作
(一)科学编制规划。各区(市)县应根据土地利用总体规划、城乡总体规划，编制农村土地综合整治专项规划、村规划、现代农业发展规划，科学指导整治项目实施，促进农村土地合理布局和节约集约利用。要根据年度计划情况，合理安排整治项目的规模、空间布局及时序。
(二)明确部门职责。国土部门重点负责做好整治项目的立项申报、实施监管、督促复垦和项目验收，组织指标交易，土地登记等工作。城乡统筹部门重点负责指导农民集中居住区公共服务设施配套建设工作。建设部门重点负责建设工程管理和工程质量、安全监管，林盘改造和风貌打造等工作。规划部门重点负责新型社区建设规划设计审查、落实“发展性、多样性、相融性、共享性”要求等工作。农业部门重点负责指导现代农业发展、土地承包经营权的权属调整和复耕后耕地不改变农用地性质等工作。房管部门重点负责做好房屋登记发证等工作。交通部门重点负责农村道路的规划设计审查和工程质量监管等工作。水务部门重点负责灌溉渠系等农田水利设施的规划设计审查和工程质量、安全监管等工作。财政部门重点负责市、区(市)县两级涉农资金的统筹安排和使用监管。其他相关部门按照各自职责，做好服务和监管工作。
(三)整合涉农资金。市、区(市)县两级涉农资金，按照“渠道不乱、用途不变、专账管理、统筹安排、各计其功”的要求，原则上优先集中安排在整治项目区统筹使用、综合实施。重点整合建设、农业、交通、水务、电力、教育、卫生、文化、民政、林业、科技、人口计生、旅游等部门的涉农资金，以及市级财政预算内安排的交由农民集体自主决定使用的村级公共服务资金，切实发挥整合资金和项目的综合效益。
(四)鼓励金融支持。整治项目区符合贷款条件的统规自建农户，可以根据《成都农商银行农村新居工程个人贷款管理办法(暂行)》，将其集中居住区的房屋产权和集体建设用地使用权作为抵押，从成都农商银行获得相应额度的贷款。对房屋尚未竣工或未取得房屋所有权证、集体土地使用权证之前的农户，可通过专业担保机构为农户提供阶段性担保以获得贷款支持。相关职能部门要按照规定办理产权抵押登记或备案。鼓励其他金融机构参与农户建房信贷。
(五)加强政策培训。各区(市)县及相关职能部门要通过多种方式，加强政策培训，确保农村土地综合整治和农房建设的相关政策家喻户晓，项目组织和管理水平不断提高，整治项目阳光操作、规范推进。
(六)做好纠纷调处。建立整治项目的纠纷调处机制，充分发挥村民议事会作用，努力将矛盾化解在基层，解决在基层。各区(市)县及相关职能部门、乡(镇)政府要切实加强对项目实施的指导，依据有关规定，按照公平、合理原则进行调解，积极化解整治项目实施过程中的各种纠纷，依法维护农民和投资者合法权益。
(七)严格实施管理。开展指标交易促进农村土地综合整治和农房建设工作是改革创新性工作，要按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求规范实施。在指标交易制度试行阶段，各区(市)县暂不对外宣传，确需宣传的，报市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室统筹安排。
各区(市)县可结合本地实际制定实施细则。
本实施意见自印发之日起施行，有效期5年。
