同居期间购房，产证登记为一人法院认定系共同财产
(本案例选自“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院201年度案例》，案例编写人：新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 李宛秋)
【案件基本信息】
新疆维吾尔自治区生产建设兵团第八师中级人民法院(2014)兵八民一终字第220号民事判决书
案由：同居关系析产纠纷
原告(被上诉人)：焦某某
被告(上诉人)：王某
【基本案情】
1996年焦某某与王某相识并建立恋爱关系，后双方以夫妻名义同居生活。2000年3月，双方以王某的名义购置了北京市朝阳区的房屋(以下简称该房屋)一套。焦某某支付了首付款199691元，并办理按揭贷款75万元(每月还贷8200元)，且以个人名义装修房屋、交纳物业费及购买家具，之后双方开始在该房屋同居生活。
焦某某自2000年到2004年春节时，共还贷347787.58元。2004 年春节后，双方终止了同居关系，然而焦某某继续交纳房贷，并一直同家人居住在该房屋内。
自2004年春节后到2008年年底，焦某某个人还贷425089.43元。2009 年，因双方为房屋的所有权发生纠纷，焦某某终止了还贷。王某遂于2010年3月30日付清剩余贷款及滞纳金共计132902元后办理了房产证，并私自将房屋以246万元的价格出售于第三人。
当第三人要求焦某某腾房时，焦某某得知其权利受到了侵害遂诉至北京市朝阳区人民法院(以下简称朝阳法院)要求确认王某与第三人的房屋买卖合同无效，并要求将该房屋过户至焦某某名下。朝阳法院依法驳回了焦某某的诉请。
【案件焦点】
1. 焦某某与王某是否为同居关系;2. 该房屋是否为双方同居期间的共同财产，应当如何析产;3. 焦某某是否应当对王某予以补偿。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院认为：关于焦点一，大量证据证实焦某某与王某在长达七、八年的时间里，以夫妻名义持续、稳定地共同居住，并为当地群众所知晓和承认，而且双方有共同的经济生活，故可认定双方系同居关系。
关于焦点二，房屋的权利人虽登记为王某一人，但首付款及银行按揭贷款一直由焦某某出资和偿还，再结合房屋实际由焦某某及其家人长期居住等事实，认定王某仅为名义上的产权人，该房屋实际属于焦某某与王某同居生活期间共同购置的财产。
依照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》(以下简称《若干意见》)第十条的规定，同居生活期间共同购置的财产，按一般共有财产处理。
经查明焦某某与王某共有该房屋的价值为1203432元。参照《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》)第三十九条的规定，判决焦某某与王某对同居期间的共有财产部分予以平均分割;
对于双方在终止同居关系后各自所交的款项，参照《婚姻法司法解释(三)》第十条的规定，判决双方各自还贷支付的款项及其相对应财产增值部分归各自所有。
最后，考虑到焦某某与王某分居后，焦某某长期居住在以王某名义登记的该房屋内长达五年之久，为体现现行婚姻家庭法律对妇女利益保护的原则，酌情对王某予以补偿20万元。
依照《婚姻法》第十二条和《若干意见》第十条之规定，作出如下判决：
王某给付焦某某共有财产的折价补偿款1553736元;
二、焦某某给付王某住房的补偿费20万元。
二审法院经审理后认为：一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案主要的难点是该房屋系焦某某与王某的共有财产还是王某的个人财产，解决这一难点的前提又要首先确定双方是否为同居关系，因此，厘清两者的关系对于共同财产的认定与分割起着至关重要的作用。
同居关系与恋爱关系的主要区别就是双方有无稳定地长期共同居住。同居的一项构成要件就是要求双方在一起稳定地长期居住，若双方分居两地，仅是偶尔小聚，平时通电话、约会进行交往，则不能认定为是同居关系，而只能作为一般恋爱关系处理。
根据一般意义上对同居关系和恋爱关系的理解，前者是后者的进一步发展，两个概念是递进关系，而非矛盾关系。
对于同居期间的共有财产的认定，根据《若干意见》第十条规定“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的表述，同时要适用照顾儿童、妇女与无过错方的原则。
但是，目前法律没有进一步明确同居期间的共同财产采用共同共有还是按份共有的形式，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十五条：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理”规定，结合本案查明的基本事实，认定王某仅是名义上的产权人，房屋实际属于两人共同购置的财产。根据双方同居期间和终止同居后交纳房款的实际情况，确定此房实际系双方个人财产与共同财产的混合体，析产时应予以区别对待。
对于双方同居期间的共同财产部分，可参照《婚姻法》第三十九条之规定，本着公平原则予以平均分割;对于在终止同居关系后各自所偿还的按揭贷款，参照《婚姻法司法解释(三)》第十条的规定，判决两人所支付的还贷额及其相对应财产增值部分归各自所有。最后，本院综合了双方的具体情况，析产时判令焦某某额外对王某予以补偿，亦体现了现行婚姻家庭法律对妇女利益的保护。
【诚谨和评论】
根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。本案中，对于一般共有财产的处理按照共同共有进行分配。但是需要注意的是，实践中也同样存在着根据《物权法》相关规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有处理的情形。
