以房屋作为借款合同担保物的约定，效力如何认定?
具有保证其它协议履行性质的《商品房买卖合同》，是否合法有效?
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》
案例编写人：北京市东城区人民法院 代净
【案件基本信息】
北京市第一中级人民法院(2013)二中民终字第03444号民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
原告(反诉被告、被上诉人)：邱世杰
被告(反诉原告、上诉人)：御嘉置地集团有限公司(“御嘉置地公司”)
【基本案情】
2011年6月3日，邱士杰与御嘉置地公司签订《补充协议》，约定邱士杰向御嘉置地公司提供5400万元借款，借款利息每年24%，期限一年。
2011年6月8日签订《商品房买卖合同》)，约定邱士杰以5400万元购买御嘉置业公司开发建设的位于北京市东城区东直门内大街某房。当时约定借款期满时未能偿还本金及利息的，则借款本金5400万元自动转为购房款。双方履行商品房买卖合同。
到期后，御嘉置地公司未向邱士杰偿还借款本金。故邱世杰诉请法院请求判令御嘉置地公司按《商品房买卖合同》约定的交房标准向邱士杰交付所购房屋，并协助邱士杰办理房屋过户手续;判令御嘉置地公司承担逾期交房违约金10.26万元(截止日期为2012年6月19日)。
【法院裁判要旨】
北京市东城区人民法院经审理认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据案件查明事实，邱士杰与御嘉置地公司于2011年6月3日签订的《补充协议》合法有效。
根据《补充协议》的约定，邱士杰于2011年6月3日一次性将购房款5400万元支付给御嘉置地公司，御嘉置地公司应在2012年5月30日前一次性偿还给邱士杰，并在此期间按照24%的利率分五期向邱士杰支付补偿款1296万元。若御嘉置地公司到期足额偿还借款本金及利息，则邱世杰将《现房买卖合同》予以撤销;若到期未足额偿还借款本金及利息，则《补充协议》自2012年5月30日起失效，双方履行《现房买卖合同》。
可见，《商品房买卖合同》作为御嘉置地公司未按约履行《补充协议》的相应后果，具有保证《补充协议》履行的性质。
现御嘉置地公司到期未偿还借款本金5400万元。故双方履行《现房买卖合同》。邱士杰主张御嘉置地公司交付涉诉房屋，协助办理房屋过户手续的诉讼请求应予以支持。
因诉讼过程中双方就履行《商品房买卖合同》，抑或履行《补充协议》发生争执，故邱士杰要求御嘉置地公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持，判决御嘉置地集团有限公司将涉诉房屋交付给邱士杰，并协助其办理房屋所有权转移登记手续。
御嘉置地集团有限公司持原审意见提起上诉。北京市第二中级人民法院以同样的事实判决维持原判。
【法官后语】
本案例的核心问题在于认定具有保证《补充协议》履行性质的《商品房买卖合同》是否合法有效。
根据《合同法》，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
法律对合同无效的情形有着严格的限制。根据我国《物权法》及《担保法》的规定，订立抵押合同时，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。可见，对于抵押合同，法律有明确规定禁止流质条款。该项规定的法律精神在于充分保护抵押人及其他债权人的利益， 防止债权人利用债务人借贷的急迫困窘而提出各种苛刻条件，逼迫订立流质条款，旨在彰显担保物权本质，确保主债权的清偿，而非以取得抵押物的所有权为目的。
本案中，当事人并未采取以涉诉房屋设立抵押权的法定形式担保实质为借款合同的《补充协议》的履行，而是以附条件地履行《商品房买卖合同》的形式作为《补充协议》的保证，从法律规定上，此种方式并不适用《担保法》中有关抵押流质条款禁止的规定，亦不违反国家其他有关法律、行政性法规定的强制性规定，故法院依法认定该《现房买卖合同》合法有效。
但问题在于，本案中当事人之间的此种债权实现方式及履行保证形式，从实质上分析，系以《商品房买卖合同》形式变相规避有关禁止流质条款的适用。
对此是否有违国家相关法律精神，是否不利于抵押人利益的保护等问题值得探讨，并具有进一步制度规范的现实意义。
对于合同撤销，法律上也有严格限制。本案中，尽管《商品房买卖合同》具有保证《补充协议》履行的性质，但是，《补充协议》对《商品房买卖合同》的解除条件进行了明确约定，即双方将借款关系变更为房屋买卖合同关系的触发条件，且该约定系双方当事人在平等条件下协商一致自愿达成的。因此，《商品房买卖合同》作为双方当事人之间达成的独立的合同，系当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。
对于御嘉置地公司主张其并没有出卖涉诉房屋的意思表示，以及显失公平的诉讼主张，因御嘉置地公司提供的证据不足以证明意思表示不真实及显失公平的存在，并不构成法定的撤销合同事由，故法院最终未予采信。
【诚谨和评论】
针对附条件合同能否规避买卖担保协议无效规定的问题，本案属于一个鲜活的司法裁判案例。实践中，是选择签订附条件合同还是担保合同，当事人应当高度重视债权债务保障的合同形式差异。对借款合同不能履行就履行房屋买卖合同的约定效力，不同法院在司法裁判中有不同认定的可能。从本案裁决结论看，在债务人无法提供显示公平的证据前提下，附条件合同的签订确为债权人成功规避了流质担保协议无效规定的制约，提供了以借款方式获取房屋所有权的成功途径。但是，司法实践中，也有法院可能会“透过现象看本质”将之认定为“名为房屋买卖合同，实为借款合同的担保，即流质担保协议”，从而将之认定为无效合同(敬请期待下一期“段智明诉王惠英房屋买卖合同案”)。
