因不可归责于当事人双方的事由造成合同不能履行时，责任谁担?
不影响房屋销售的抵押行为造成合同不能履行的，责任谁来承担?
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》
案例编写人：北京市海淀区人民法院 刘冬辉
【案件基本信息】
北京市海淀区人民法院(2015) 海民初字第12521号民事判决书
案由:商品房预约合同纠纷
原告：楚聪
被告：北京润地置业有限公司
【基本案情】
2012年11月9日，北京润地置业有限公司(“润地置业”)(甲方)与楚聪(乙方)签订《认购协议》，约定：乙方要求认购甲方开发的“玉树临枫锦园”项目三区8号楼3单元。乙方于2012年11月9日交定金50万元，作为乙方认购该房的定金。经双方共同确认：建筑面积386.92平方米，总价为1932万元。乙方应于2012年11月30日之前交齐全款并签约。如乙方未按照此约定执行，定金不退。如乙方已按照此约定执行，甲方在协议有效期内将房转售第三方，则甲方双倍返还乙方定金。自乙方交纳定金之日起，该协议生效;自签约之日起，定金转为购房款，该协议自动作废。协议签订当日，楚聪支付了购房款定金50万元。
定金交纳后，双方就签订房屋买卖合同发生争议。对于未签订房屋买卖合同的理由，原告楚聪称：在进一步磋商时，被告润地置业才透露该房尚有抵押等信息，并要求先付款、后解押、再办证。故其决定不购买，并要求被告退还已付款50万元。
被告润地置业称：原告楚聪在购房时看过大产权证知道抵押情况，并称此种抵押不影响销售，办理完购房手续就去解押，这也是一个销售惯例。原告楚聪到了11月30日经催告说没钱了，认购协议无法履行。
原告楚聪否认在签订认购合同前看过大产权证，并称对抵押不知情。润地置业就原告楚聪看过大产权证知晓抵押一节，未能提供证据支持。
庭审中，润地置业称，诉争房屋现已出售给他人。
【法院裁判要旨】
北京市海淀区人民法院经审理认为:
依法成立的合同受法律保护，合同的双方均应按合同约定履行各自的义务。
认购协议是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，对于《认购协议》签订后，未签订房屋买卖合同的原因，双方所述不一。
原告称系被告润地置业未事先告知其房屋存在抵押事实，通过庭审调查，本案诉争房民确实存在抵押的事实。但被告润地置业称已在签订《认购协议》时将此出示给原告，但被告润地置业就此未能提供证据。
虽在房屋销售过程中，此种抵押并不影响销售，但作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知。
因现被告润地置业并无证据证明已向原告进行了告知，故原告不再签订购房合同，系因不可归责于当事人双方的事由，被告应当将定金返还买受人。因现房屋已售他人，原告亦不再主张购买，现原告要求解除《认购协议》并退还定金的诉讼请求，本院予以支持，判决解除原被告签订的《认购协议》，被告退还原告楚聪定金。
【法官后语】
本案处理重点主要在于对“不可归责于当事人双方的事由”的理解。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
具体到本案中，润地置业的抵押并不影响销售，其将诉争楼房销售本身并无过错;作为购房者，房屋抵押系影响其购房判断的重大事实，售房者应当在签订合同前充分告知。润地置业并无证据证明已向楚聪进行了告知，故楚聪不再签订购房合同，双方均无过错。此系因不可归责于当事人双方的事由，润地置业应当将定金返还买受人。故法院作出了上述判决。
【诚谨和评论】
实践中，对于司法解释“不可归责于双方当事人的事由”的适用情形，主要包括：双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致商品房买卖合同未能订立的情形。并非所有未提及的条款只要协商不成，即可适用上述规定。
本案中，标的房屋是否存在抵押行为，并不影响销售，但可能对订立商品房买卖合同构成实质性影响，如果双方未在公平、诚信原则下进行磋商(现被告润地置业并无证据证明已向原告进行了告知)，基于各自利益考虑，无法达成一致的意思表示，致使本约不能订立，法院认定属于不可归责于双方的原因，是合理的。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。
