因规划、设计变更致使商品房面积增加，差价如何付?
因规划、设计变更导致所购房屋面积增加，买受人以出卖人未及时告知为由不退房、也不同意交付差价款的情况，应如何处理?
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》
案例编写人：江苏省淮安市淮安区人民法院 贺同新
【案件基本信息】
江苏省淮安市中级人民法院(2015)淮中民终字第0144号民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
原告(反诉被告、上诉人)：朱宜辉、胡凤英、朱未末
被告(反诉原告、被上诉人)：淮安千禧房地产开发有限公司
【基本案情】
2012年8月，淮安千禧房地产开发有限公司(“千禧公司”)取得淮安市规划局荷湖新城小区26#楼《建设工程规划许可证》，后因故对该住宅楼50×室商品房的设计进行了修改，并重新报请规划部门审批。
2013年1月4日，三原告与千禧公司签订购买该50×室商品房和02号房的合同，并付清全部购房款及楼层挑空部分封堵费10000元。同年4月25日和2014年1月22日，被告千禧公司提出的规划、设计修改方案分别获规划部门批准和设计单位同意，根据新修改的规划、设计方案，三原告所购房屋建筑面积增加40.69平方米，其中套内建筑面积增加36.01平方米。
2014年2月19日，被告千禧公司书面通知三原告，要求三原告在规定时间内结清房屋欠款。三原告收到通知后，不同意退房，只愿支付房屋超出面积3%以内差价款。双方协商未果，三原告遂向淮安市淮安区人民法院提起诉讼。
【法院裁判要旨】
江苏省淮安市淮安区人民法院经审理认为，本诉被告千禧公司与三原告签订房屋买卖合同后，应按约定及时交付房屋，并办理产权登记手续，所涉住宅楼的规划设计变更虽符合规则要求，但千禧公司在与买受人签订房屋买卖合同时，未能如实告知规划图纸变更事项，以使买受人根据自己的意愿作出选择，虽然其要求补交房价的理由成立，但并不能按照合同价计算差价，更不能以三原告未交付差价而拒绝交房，鉴于双方未能就新增面积价格标准达成一致意见，而现有法律无明确规定等因素，法院认为按照政府部门安置房每平方米4116.79元的回购成本价计算能够较好地平衡双方的利益，同时千禧公司应承担自约定日至实际交付日的逾期交房违约金。
一审宣判后，朱宜辉、胡凤英、朱未末不服，提出上诉。
江苏省淮安市中级人民法院经审理，确认了一审认定的事实，判决驳回了朱宜辉、胡凤英、朱未末的上诉，维持原判。
【法官后语】
对于经过批准的规划、设计变更所引起的房屋面积误差问题，因没有相关法律、法规可以参照，审理时有一定的难度，本案之所以如此处理，主要基于以下理由：
一是出卖人没有隐瞒规划、设计变更内容的主观故意，买受人也未能因出卖人未告知行为陷入错误认识，从而影响买受人购房意愿，相反，买受人在买房时即缴纳了楼层挑空封堵费用，此后得知房屋面积增加也未提出异议，出卖人只是存在履行明确告知义务的时间上存在瑕疵，不构成履行合同的违约。
二是规划、设计的变更并未导致房屋结构形式、朝向变化，也未对房屋质量和使用功能产生影响，房屋经验收合格，出卖人未及时告知行为并未对买受人造成实质性经济损失。
三是买受人在房屋面积增加时不给付多出部分价款有违公平原则。
四是价格的确定充分考虑到当事人双方的过错责任，基于房屋套内面积增加36.01平方米以及本案同时判决出卖方按日给付逾期交房违约金的现实，结合商品房价格组成除单纯开发成本外，还有税金、利润、代收费以及地段、楼层、朝向、质量、材料差价等多种因素，故以本地区政府部门安置房回购测算成本作为房屋多出面积价格计价。
【诚谨和评论】
按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
本案中，出卖人在履行明确告知义务的时间上存在瑕疵，买受人不愿意退房，司法机关按照政府部门安置房回购成本价平衡双方利益，同时要求千禧公司承担逾期交房违约金，从法律层面维护购房者合法利益的同时，发挥了司法对社会经济秩序的规制作用，有利于规范和引导经营者在交易过程中自觉遵循诚信规则公平交易。
需要注意的是，本案也有观点认为，即使房地产开发企业变更规范经过行政部门审批，但没经过购房人的同意，给购房人的权益造成了损失，就应当承担违约责任。只有不可抗力导致的变更规划行为才可免责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房销售合同约定面积不符，有约定的按照约定处理，没约定且面积增加超过3%的，如买受人不退房，面积误差比在3%以内(含3%)的部分价款由买受人补足;超出3%的部分价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
此外，在实践中，对于销售房屋面积误差问题，买卖双方在附件、补充协议等双方约定中，经常出现类似约定：不论误差多少，只按照多退少补、据实结算，或双方协商解决。实际上，在合同中这样的约定条款，违反了民法的诚实信用、公平交易等基本原则，是一种显失公平的霸王条款，购房者可以请求人民法院予以变更或者撤销。
