开发商出售已抵押房屋未告知，构成欺诈
开发商出售已抵押房屋，但未告知买方，开发商行为构成欺诈，买方可以解除合同。
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》，案例编写人：江苏省南通市中级人民法院 谷昔伟、高雁
【案件基本信息】
江苏省南通市中级人民法院(2015)通中民终字第00735号民事判决书
案由：商品房买卖合同纠纷
原告(被上诉人)：陆建兵、陆姣
被告(上诉人)：海门中盛房地产开发有限公司
【基本案情】
2013年12月4日，陆建兵、陆姣父女(买受人)与海门中盛房地产开发有限公司(出卖人，“中盛公司”)签订商品房买卖合同一份，合同约定：“陆建兵父女向中盛公司购买其开发的海门国际商务花园房屋一套，建筑面积共224.5平方米，商品房单价为人民币6545元/平方米，总金额为人民币1469352元;买受人另租储藏室一间，一次性支付使用权租赁费62000元，使用年限同房屋使用年限;出卖人应当在2014年3月31日前将商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方另行约定时间办理”。
合同还载明房屋的建设依据和商品房预售依据、面积差异处理、付款方式及期限、违约责任等内容。
陆建兵父女于2013年12月4日向中盛公司支付了全部购房款;2014年1月16日，中盛公司在收到房款后开具给陆建兵父女不动产统一发票一份。次日，陆建兵父女办理了案涉房屋的交房验收手续，同时缴纳物业费及其他配套费用。
中盛公司就案涉房屋于2011年5月11日取得了房屋所有权证，5月18日取得了国有土地使用权证。国有土地使用权证上载明：2012年1月17日土地使用权抵押给张家港农村商业银行，抵押期限2012年1月16日至2014年1月15日，2013年12月12日注销2012年1月17日抵押登记;2013年12月13日土地使用权抵押给张家港农村商业银行，抵押期限2013年12月12日至2016年12月11日止，2014年10月29日注销2013年12月13日抵押登记。
2014年12月19日陆建兵父女以中盛公司在签订房屋买卖合同时故意隐瞒案涉房屋已经抵押给他人为由，要求撤销与中盛公司签订的商品房买卖合同，并要求中盛公司支付赔偿款。
【案件焦点】
陆建兵、陆姣能以欺诈为由撤销案涉房屋买卖合同并向中盛公同主张赔偿吗?
【法院裁判要旨】
江苏省海门市人民法院经审理认为:
本案双方当事人在订立商品房买卖合同时案涉房屋就已经存在抵押，中盛公同并无证据证明曾向陆建兵、陆姣履行过告知义务，其行为应认定为故意隐瞒案涉房屋已经抵押的事实，属于商品房欺诈销售。
现陆建兵、陆姣依据中盛公司提供的证据变更诉请，请求撤销双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，应予准许。在合同撤销后，中盛公司应当返还陆建兵、陆姣购房款及交付的其他费用，并赔偿自2014年1月18日起按照中国人民银行的同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的利息损失。中盛公司不仅在出售案涉房屋时故意隐瞒抵押给第三人的事实，在签订商品房买卖合同后为了追求最大经济利益，摈弃了诚实信用原则，在未告知买受人的情况下又将案涉房屋抵押给第三人，严重损害了陆建兵，陆姣的合法权益和商品房的交易安全。故陆建兵、陆姣要求中盛公司承担赔偿责任的诉请，符合法律规定，应予准许。
但陆建兵、陆效主张的赔偿款过高，在综合考虑合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等等因素后，法院据公平原则、惩罚失信行为，同时兼顾利益平衡，酌情确定中盛公司支付陆建兵、陆姣赔偿款人民币50万元。
中盛公司依据诉讼过程中才解除抵押登记的行为，认为合同目的可以实现，不同意解除合同、返还房款及赔偿损失的辩解，不予采纳。
江苏省海门市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：
撤销陆建兵、陆姣与中盛公司于2013年12月4日签订的商品房买卖合同。
中盛公司返还陆建兵、陆娇购房款人民币1548078.80 元、偿付利息损失(按照中国人民银行的同期同档贷款基准利率，自2014年1月18日起至实际给付之日止，以返还房款为基数计算)。
中盛公同赔偿陆建兵、陆姣人民币50万元。
驳回陆建兵、陆娇的其他诉讼请求。
中盛公司持原审答辩意见提起上诉。
江苏省南通市中级人民法院经审理认为：被上诉人购买房屋系为取得房屋所有权，包括占用、使用、收益、处分各项权能，而不只是为了占有、使用房屋。中盛公司在订立合同时隐瞒案涉房屋存在抵押的事实，致使案涉房屋所有权的完整性受到侵害，严重影响交易安全，违反诚实信用原则，原审法院据此认定上诉人存在欺诈行为，判决撤销案涉房屋买卖合同，由上诉人返还购房款并赔偿被上诉人相应利息损失并无不当。
被上诉人虽然通过三角债权关系抵扣房款，但其采用何种形式支付房款并不影响其已向上诉人支付全部房款的事实。被上诉人与上诉人之间系普通购房者与开发商的关系，其通过社会公开渠道按照市场价向中盛公司购买房屋，理应与其他普通购房者一样，受我国法律同等保护。故原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决中盛公司赔偿被上诉人50万元并无不当。
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案是一起因开发商将已经抵押的房产出售而引起的商品房买卖合同纠纷。
《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销……”。
陆建兵父女购买房屋系为取得房屋所有权，包括占用、使用、收益、处分各项权能，而不只是为了占有、使用房屋。中盛公司在出售案涉房屋时故意隐瞒抵押给第三人的事实致使案涉房屋所有权的完整性受到侵害，严重影响交易安全，违反诚实信用原则，法院最终认定中盛公司的行为构成销售欺诈。
在具体赔偿的数额上，综合考虑合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则、惩罚失信行为，同时兼顾利益平衡，酌情确定被告中盛公司支付原告赔偿款人民币50万元。
【诚谨和评论】
本案属于卖方隐瞒抵押签订房屋买卖合同的情形，根据《合同法》关于欺诈订立的合同受害方有单方解除权的规定，买方可以请求解除合同，返还购房款并赔偿损失。
二手房买卖中最常见的情形是买方明知卖方之前是通过按揭贷款买得房产，在房产上设有抵押，贷款银行为抵押权人。对于这种情况下的二手房买卖，买受方要特别注意对法律风险的规避。
首先，在房屋买卖合同中一定将付款时间与买卖双方的义务履行相结合，房款逐步释放。其中完成过户的步骤需要先撤销抵押方能进行，因此，应当注意将付款时间与涤除抵押的时间相结合，否则对买方将存在极大的风险。
第二，在房屋买卖合同中应注意对卖方应提交的文件和手续进行明确的约定，否则，买方不能以卖方拒绝提供未约定的文件而以不安抗辩解除合同并请求赔偿。实践中就发生过买方因对卖方涤除抵押能力的担心而要求卖方提供抵押合同和还款记录(未在买卖合同中约定的文件要求)，卖方未提供，买方以不安抗辩向法院提出解除合同并赔偿损失，卖方提出反请求解除合同并赔偿损失，最终法院判决合同解除，由买方赔偿卖方损失。
