违章建筑的违法性不能阻却买卖合同的有效成立
以违章建筑为交易标的的房屋买卖合同是否有效。
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》，案例编写人：广东省阳江市中级人民法院 谭海蛟 施震宇
【案件基本信息】
广东省阳江市中级人民法院(2015)阳中法民一终字第595号民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
原告(反诉被告、上诉人)：陈国文
被告(反诉原告、被上诉人)：杨晓霞、顾显强
【基本案情】
1994年6月14日，阳江市国土局颁发了证号为许证建(民)字(1994)237号的农(居)民建房用地许可证给案外人叶甲、刘某添、刘某有、梁某珠、叶乙、刘某利、刘某月，该证载明：用地面积为1616.6平方米，其中刘某添已领取了84.6平方米的国有土地使用证，证号为2003-10582，该1616.6平方米土地全部购地发票阳江市国土局已收回。同时，该农(居)民建房用地许可证的备注栏还载明：“本宗地须在1996年6月14日之前使用，否则收回另行安排。本宗地在建设施工后，凭本证换发《土地使用证》”。
1995年6月26日，刘某有、刘某利、叶乙领取了建设工程规划许可证(编号分别为：95-0154，95-0155，95-0156)，三个建设工程规划许可证载明的建设项目名称均为：并联式统建住宅;建设规模：混合四层;遵守事项：“凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设、本证自核发之日起，必须在六个月内，按规定进行建设，逾期本证自行失效”。同时，上述三个建设工程规划许可证还注明：1.必须按“五统一”兴建混合四层，绝对不能分户单独建设。2.该并联体建筑物外部必须统一，否则不予验收。
2007年5月8日，案外人刘某利、刘某有、叶乙、叶甲、梁某珠、程某、赖某、冯某华将上述土地、现有基础和已报建费用凭据卖给案外人林变。
林变在上述土地上建成六层楼房，分A、B、C三区，底层车库，二至六层商品房。2008年3月27日，林变与本案杨晓霞签订断卖商品房契约和雄阳雅苑商住房购房协议书，其中断卖商品房契约的内容为“断卖商品房人林变同刘某利等人购买坐落在江城区雄阳街住宅用地一块，现已建成六层楼房，楼名雄阳雅苑，分A、B、C三区，底层车库，二至六层商品房，现将C区602房断卖给杨晓霞居住使用，以后该房的一切产权永属杨晓霞所有。同日，杨晓霞支付购房款及水电报装费86800元给林变。购买该房后，杨晓霞一家人一直居住至2014年。
2014年2月16日，杨晓霞、顾显强(夫妻关系)将上述房屋——C区602房，以236000元卖给陈国文，之后，陈国文以买卖的房屋未依法领取权属证书，买卖行为无效为由，于2014 年9月29日向原审法院起诉，请求确认房屋买卖合同无效，退还购房款。杨晓霞、顾显强以陈国文未付清购房款为由，向原审法院提出反诉，请求判令陈国文立即支付购房款36000元给杨晓霞、顾显强。
杨晓霞、顾显强主张在陈国文支付房款前，其已将房屋的所有资料交给陈国文看，并跟陈国文讲清楚该房屋没有房产证。为此，杨晓霞、顾显强申请原审法院向书写契约人陈创活调查，调查时，原审法院通知陈国文与杨晓霞、顾显强到场，首次作询问笔录时，陈创活说到陈国文与杨晓霞、顾显强双方向其陈述涉讼房屋没有房产证。但做完询问笔录要求陈创活签名时，陈创活不肯签名，并改口称其只是按陈国文与杨晓霞、顾显强的要求书写契约，其他情况不清楚。
2014年11月25日，杨晓霞到陈创活处与陈创活谈话，并在陈创活不知情的情况下录音。在谈话中陈创活讲到有房产证的买卖契约与无房产证的买卖契约写法完全不同，当时写契约时，买卖双方告知其房屋没有房产证，其才按没有房产证的房屋买卖写下买卖契约，如果有证则要写过户的内容。
另外，为查明涉讼房屋是否可补办国有土地使用权证及建设工程规划许可证的问题，原审法院去函阳江市国土资源局及阳江市住房和城乡规划建设局，阳江市国土资源局函复如下：“一、该宗土地的性质是国有建设用地;二、该宗土地建好房屋后可办理国有土地使用权证。”阳江市住房和城乡规划建设局函复，述地块建成七层公寓式商品住宅出售，其行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十三条的相定。故不可能办理房屋产权登记手续。
【案件焦点】
以违章建筑为交易标的的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
广东省阳江市江城区人民法院经审理认为：
杨晓霞、顾显强与陈国文形成房屋买卖合同关系，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在其他无效之情形，是合法有效的合同。现陈国文请求确认合同无效的理据不足，应予驳回。杨晓霞、顾显强反诉请求陈国文支付余款36000元，由于双方约定在2014年12月14日支付该款，现未达到付款条件，故对杨晓霞、顾显强的反诉请求，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条之规定，判决如下：一、驳回陈国文的诉讼请求;二、驳回梁晓霞、顾显强的反诉请求。
陈国文不服，向阳江市中级人民法院提起上诉。阳江市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案判决的意义在于确立了“违章建筑违法性不能阻却买卖合同的有效成立”的裁判规则。
司法实务中，判断合同无效的依据是《合同法》第五十二条规定。该条规定了五种合同无效的法定情形，其中与本案最直接联系的是第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定，《合同法》第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。由此可见，只有那些违反法律、行政法规的强制性规定中的效力性规范，才导致合同无效。违章建筑虽然违反的是国家法律的强制性规定，但从法条以及实际操作来看，违章建筑的买卖违反的并非效力性规定，而只是管理性规定，违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同的必然无效。
同时，根据债权行为与物权行为相区分原则，违章建筑买卖的债权效力能否生效，取决于订立该买卖合同的债权行为的效力，违章建筑的违法性不能阻却合同的有效性。
违章建筑具有合法建筑相同的使用价值。买卖双方在交易时一般经过充分沟通，买方对建筑物的现状亦有所了解，明知不能办理过户手续，其看重的是违章建筑的使用价值，买卖双方据此达成交易合意。
一刀切的将违章建筑买卖合同认定为无效，不可避免地将要打破通过违章建筑买卖合同建立起来的交易秩序，扰乱了双方当事人的心理预期，这是双方当事人均不希望的。
另外，违章建筑的买卖在一定的时空环境可以做到物尽其用，发挥物的最大效用，满足特定群体的实际需要，也促进了商品的流通，实现资源的优化配置。
【诚谨和评论】
违章建筑的违法性和卖卖合同的有效性是两个不同的法律关系，前者是根据行政规范评价的结果，后者是根据合同法评价的结果。《合同法》第五十二条列举的第五项合同无效事由(违反法律、行政法规的强制性规定)并不影响本案买卖合同的有效性，因为行政管理规范对违章建筑的违法性评价不能解释为禁止违章建筑的买卖，不属于效力性强制性规范，且目前尚无法律禁止违章建筑的买卖。
本案买方明知房屋为违章建筑而与卖方签订房屋买卖合同，出于真实的意思表示达成的合意，合同有效。但不排除有的卖方故意隐瞒房屋为违章建筑的事实而与买方订立房屋买卖合同。这种情况下，买方可以以卖方欺诈订立合同为由，主张买卖合同无效(《合同法》第五十二条)。
另外，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对于违章建筑的处罚除了没收实物或违法收入或并处罚款之外，还可能要求“限期拆除”。对于被要求限期拆除的违章建筑的买卖，由于合同目的落空，根据情势变更原则，这种情况下买方可以主张解除合同(《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条)。
