解除商品房买卖合同时按揭贷款合同如何处理
解除商品房买卖合同时按揭贷款合同如何处理?已经支付的贷款及房屋本金如何归还?
案例和法官评论来源：
本案例选自“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》，编写人：安徽省滁州市定远县人民法院 刘兴海
【案件基本信息】
安徽省滁州市中级人民法院(2015)滁民一终字第00328号民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
原告(被上诉人)：张世界
被告(上诉人)：定远县金汇置业有限公司
第三人：安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行
【基本案情】
2012年11月26日，原告张世界与被告定远县金汇置业有限公司(“金汇置业公司”)签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于定远县花园湖名邸第7幢1单元×号建筑面积84.63平方米商品房一套，总金额为351215元，付款方式为银行按揭付款，原告交首付款106215元，余款245000元向第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行(“新城支行”)贷款以按揭方式支付;合同第八条约定该商品房经验收合格后，被告应在2013年12月31日前交付原告使用;合同第九条约定逾期交房超过30日，原告有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。原告于签订合同当日向被告支付了购房首付款106215元。
2013年1月7日，原告与第三人新城支行签订了《个人购房借款合同》，被告金汇置业公司为担保人，该借款合同约定原告向第三人贷款245000元用于购买定远县花园湖名邸第7幢1单元×号商品房。借款期限20年，贷款利率为年利率6.55%，抵押财产为该商品房并办理了抵押权预告登记。第三人新城支行遂于当日将245000元汇入被告指定账户。
自2013年2月7日起，原告按贷款合同约定每月向第三人还贷至2014年11月8日共偿还贷款本金11574.23元及利息28770.91元，合计40345.14元。
【案件焦点】
解除商品房买卖合同时按揭贷款合同如何处理?已经支付的贷款及房屋本金如何归还?
【法院裁判要旨】
安徽省滁州市定远县人民法院经审理认为：
原告张世界与被告金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》以及与第三人新城支行所签订的《个人购房借款合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。
根据合同约定，若被告金汇置业公司逾期交房超过30日，原告即有权解除合同。本案中涉案商品房交付时间为2013年12月31日，被告至今未向原告交付房屋，明显违约，原告行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告请求解除与第三人新城支行签订的《个人购房借款合同》的主张，本院予以支持。
原告与被告合同解除后，原告已交付的购房款被告应予返还;原告要求违约金主张，因被告逾期交房已构成违约且合同中有明确约定，本院予以支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
安徽省滁州市定远县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，作出如下判决:
一、解除原告张世界与被告定远县金汇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》;
二、解除原告张世界与第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行签订的《个人购房借款合同》;
三、被告定远县金汇置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张世界购房首付款106215元;
四、被告定远县金汇置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告张世界为购房已偿还银行贷款本金11574.23元及利息28770.91元，合计40345.14元(自2013年2月7日起至2014年11月8日);
五、被告定远县金汇置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付给原告张世界逾期交房违约金723.63元;
六、被告定远县金汇置业有限公司承担向第三人安徽定远农村商业银行股份有限公司新城支行偿还原告张世界剩余个人购房贷款233425.77元及利息的义务。
定远县金汇置业有限公司持原审答辩意见提起上诉。案件在审理过程中，上诉人(原审被告)定远县金汇置业有限公司于2015年5月8日向滁州市中级人民法院撤回上诉。滁州市中级人民法院经审查后予以准许。
【法官后语】
1.在解除商品房买卖合同时，是否能一并解除按揭贷款合同?
房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。购买者与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖合同之外的，解除购房合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。但二者之间却具有紧密的联系，按揭贷款合同的目的是购买商品房，若房屋买卖合同解除，购买者购买房屋的目的得不到实现，可以在诉讼中一并主张。
2.解除按揭贷款合同是否需要征求银行的同意?
按揭贷款合同是购房者与银行在真实意思表示下签订，合法有效，若解除按揭贷款合同，根据合同法的规定，在无违约情形下，合同的解除需得到双方的合意。此时购房者需解除按揭贷款合同，是否需要征求银行的同意?按揭贷款合同的解除是否能够突破合同的相对性，在无须银行的同意下解除?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”
3.房屋买卖合同与按揭贷款合同解除后，已经支付的贷款及房屋本金如何归还?
在开发商违约的前提下，购房者解除房屋买卖合同与按揭贷款合同，已经支付给开发商的购房本金依法由开发商返还。因两合同的解除系开发商违约导致，购房者已经开始偿还按揭贷款，银行本身不存在违约情形，不可能向购房者返还按揭贷款，已向银行偿还的贷款亦应由开发商向其返还，依法应当视为赔偿因合同的解除而导致的合理损失。而因签订按揭贷款合同，银行支付给开发商的购房贷款本金，此时合同已经解除，开发商有向银行返还该购房贷款本金的义务。
【诚谨和评论】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条和第二十五条分别对本案的焦点问题做出了明确的规定，结合《合同法》第九十七条的规定，可以得出明确的结论：
1.在解除商品房买卖合同时，可以一并解除按揭贷款合同，并且，不需要征求银行的同意。买受人与开发商解除买卖合同后即可向银行发出解除贷款合同的通知，不用承担违约责任。该通知最好以书面的形式进行，有利于发生纠纷时的举证。
2.房屋买卖合同与按揭贷款合同解除后，买方已经向银行支付的按揭贷款和银行已经支付给开发商的购房贷款本金均由开发商分别返还给买方和银行。
3.若因一方过错而造成的合同解除的，还可以请求过错方承担相应的赔偿责任。对于诸如房屋装修损失、房屋产权过户的税费及房屋价格损失等其他损失，由买卖合同双方按照过错大小分担责任。
