交纳“诚意金”后不能强制要求开发商签订《商品房预售合同》
“诚意金”如何定性?交纳“诚意金”后是否能强制要求开发商签订《商品房预售合同》?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2017年度案例》，案例编写人：北京市通州区人民法院 李想
【案件基本信息】
北京市通州区人民法院(2015)通民初字第15980号民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
原告：薛志宝
被告：北京祁连房地产开发有限公司
【基本案情】
位于北京市通州区K2玉兰湾10号楼×单元150×号房屋(“150×号房屋”)，系由被告北京祁连房地产开发有限公司(“房地产公司”)所有。
2015年5月8日，原告薛志宝向房地产公司支付款项一万元，房地产公司为其出具的收款收据上载明:今收到薛志宝交来K2玉兰湾诚意金一万元。但薛志宝未与房地产公司就150×号房屋签订《购房意向书》及《商品房预售合同》。
2015年7月31日，房地产公司与案外人江苏福星建设工程有限公司大仪分公司(“福星公司”)签订《北京市商品房认购书》(合同编号：1114795)，约定房地产公司以32847.82元/平方米的价格将150×号房屋出售给福星公司。认购定金为五万元。
同日，福星公司向房地产公司支付款项五万元，房地产公司为其出具的收款收据上载明：今收到江苏福星建设工程有限公司大仪分公司交来K2玉兰湾10-1-150×号定金五万元。薛志宝当庭表示其与房地产公司的销售人员在2015年5月已就150×号房屋的购买事宜达成一致意见，房地产公司同意按照单价26404元/平方米的价格将150×号房屋向其进行出售，后销售人员又以各种理由推托导致其未及时与房地产公司签订150×号房屋的《商品房预售合同》，因150×号房屋价格大幅上涨导致房地产公司拒绝与其签订《商品房预售合同》。
经本院释明，薛志宝坚持其诉讼请求，即要求房地产公司与其按照单价26404元/平方米的价格签订《商品房预售合同》。
【案件焦点】
1.薛志宝交纳诚意金后是否有权强制房地产公司签订《商品房预售合同》;
2.诚意金的性质及法律效力。
【法院裁判要旨】
北京市通州区人民法院认为：
合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
合同的成立需要双方在遵循上述原则的基础上意思表示一致。根据本案查明的事实，原告薛志宝自始未与被告房地产公同就150×号房屋签订任何书面的《商品房认购合同》和《商品房预售合同》。
薛志宝虽向房地产公司交纳款项1万元，但是房地产公司出具的交款收据上仅载明系K2玉兰湾诚意金，并未载明该1万元系150×号房屋的款项。即使如薛志宝所述其与房地产公司的销售人员就150×号房屋的总价款达成一致意见，但是薛志宝与房地产公司之间也并未就购买150×号房屋的付款时间、付款方式、交房时间及完成房屋权属转移登记时间等《商品房预售合同》应有的重要内容进行协商并达成一致意见，故双方未就150×号房屋达成《商品房预售合同》。
因此，薛志宝要求房地产公司与其按照238万元的价格与其签订150×号房屋的《商品房预售合同》的诉讼请求，有违合同自愿原则和相关法律规定，故对薛志宝的上述诉讼请求，本院不予支持。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告薛志宝的诉讼请求。
【法官后语】
(一)诚意金的性质及法律效果
所谓诚意金，也称意向金，是指购房者为购房向卖方表示购买诚意而给付的作为与卖家商讨的一定金额。
诚意金与定金有着明显的法律区别：(1)二者效力不同。定金是法律概念，而诚意金仅是商业用语。(2)二者蕴含风险不同。定金在我国的法律条文中有较为丰富的规定。诚意金则没有法律上的规定，风险较大，诚意金交付后，如双方当事人未达成合同，不发生丧失或双倍返还的效力。(3)二者适用条件不同。在认定是否系定金性质时，条件较为严格。诚意金则没有相关要求，只要双方签订了诚意金的凭证，一般应当认定诚意金的存在事实。(4)二者与主合同关系不同。交付定金的协议是从合同，而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从合同关系。
(二)交纳诚意金能否强制订立买卖合同
意向购房人在交纳了诚意金后能否强制要求开发商以某一特定价格签订《商品房屋预售合同》?答案是否定的，合同的成立必须采用要约与承诺的形式。
要约的要求包括要约内容的具体明确。本案中，开发商在诚意金收据上并未就房屋价款、交款时间，收房时间等一系列重要内容加以约定，因此交纳诚意金的行为不是要约，而是要约邀请。
同时合同的成立需要双方在遵循地位平等与意思自治精神基础上达成一致意见。本案中，在开发商明确表示不同意与意愿购房人签订《商品房预售合同》的情况下，明显其不会与意愿购房人在购房事宜上达成一致的意思，在诚意金不具有立约定金性质的前提下，意向购房人无权强制开发商与其签订《商品房预售合同》。
【诚谨和评论】
“诚意金”不是一个法律概念，它的出现是由于商品房供求关系紧张，卖方处于强势，买方处于弱势地位造成的。开发商可以采取收取“诚意金”的方式在预售证获得之前便收取费用。目前，有些房屋中介机构也开始收取有意愿买房的一方“诚意金”。由于“诚意金”的收取与交纳也是出于双方意思自治，因此属于合法行为。
然而，“诚意金”的缴纳并不能保证交款方就能买到房，它只是交款方有买房意愿的证据。对该意愿进行证明在合同法上也不具有重要意义。如果未来达成商品房买卖合同，“诚意金”一般作为预付款，否则，应当退还给交款方。交或不交“诚意金”对于未来能否买到房没有直接的关联。
“诚意金”一般是确保交款方未来买房的优先权并保证若买房未实现则退还。那么，为了确保交款方交纳诚意金的本意能够实现，则应当在约定“诚意金”的相关书面凭证(可能是认购协议，也可能没有任何协议，只有诚意金收据)中明确、细化以上内容，尤其是“诚意金”退还的条件、期限、方式、迟延退款责任等。
另外，“诚意金”不是“定金”。若未另行约定明确“诚意金”的退还方式或明确约定“诚意金”即为“定金”，不能请求双倍返还“诚意金”。
