商品房层高“缩水”的违约赔偿标准的确定
——黎招兵诉广州市丰拓房地产开发有限公司商品房预售合同案
层高符合规划、报建要求与建筑规范但是不符合购房合同约定，是否承担违约责任?如果承担，违约责任如何计算?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2018年度案例》，案例编写人：广东省广州市中级人民法院 张怡 林北征广东省广州市南沙区人民法院 陈健 付斌
【案件基本信息】
广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终14588号民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
原告(上诉人)：黎招兵
被告(被上诉人)：广州市丰拓房地产开发有限公司(“丰拓公司”)
【基本案情】
广州市丰拓房地产开发有限公司在开发时代云图花园自编号2#、3#幢方案报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米，符合住宅设计规范关于层高宜为2.8米的规范要求。
2015年12月14日，黎招兵和丰拓公司签订《商品房预售合同》。合同约定：黎招兵向丰拓公司购买位于广州市南沙区双山大道北侧时代云图花园自编号2#幢×号的预售商品房，商品房用途为住宅，层高为3米，建筑面积为83.39平方米，套内建筑面积为65.71平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额846760元。黎招兵按按揭贷款方式付款。对于面积差异处理，合同约定套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格据实结算房价款。套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，黎招兵有权选择单方解除合同或继续履行合同。双方未对房屋层高不符应承担的责任作出约定。
黎招兵向丰拓公司支付了全部购房款，丰拓公司于2015年12月14出具金额为256760元的购房款发票，于2016年1月21日出具金额为590000元的购房款发票。
此后，丰拓公司委托广东省工程勘察院对时代云图花园的样板房天花净高度进行测量。广东省工程勘察院于2016年3月28日出具《观测报告》，结果显示时代云图花园样板房套内天花净高平均值均为2.6米。黎招兵发现丰拓公司实际建设的房屋层高为2.8米，于2016年6月29日向丰拓公司发出《关于请求解决层高不足问题的函》，要求丰拓公司赔偿损失，提出相应的赔偿方案。双方因此产生纠纷。2016年7月26日，丰拓公司向黎招兵发出《致业主的一封信》，表示双方签订的合同层高数据确实有误，故向黎招兵提出调解方案，送五年的物业管理费(约为购房款的1.77%)，希望双方协商处理。双方协商不成，黎招兵于是起诉至法院。目前，涉案的房屋建设层高实际为2.8米，并未验收和交付黎招兵。
【案件焦点】
1.被告应否承担涉案商品房未符合层高约定的违约责任;
2.如何确定违约责任的计算标准;
3.是否应支付相应的利息。
【法院裁判要旨】
广州市南沙区人民法院经审理认为：黎招兵与丰拓公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效，房屋实际层高与合同的约定不符，丰拓公司应承担违约责任。因双方未约定层高不符的违约责任，法律亦无明确规定，且层高已无法改变，故应当根据丰拓公同的违约程度和黎招兵受损程度酌情确定赔偿数额。黎招兵未能证明丰拓公司在主观上故意违约，且丰拓公司在客观上未获利;鉴于涉案房屋层高符合相关规范标准，层高相差0.2米，对使用房屋和居住舒适度影响相对有限。综上酌情确定按总房屋价款的2%计算赔偿款。黎招兵要求支付利息缺乏依据，不予支持。广州市南沙区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：
被告丰拓公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付16935.2元给原告黎招兵。
黎招兵不服一审判决，提起上诉。广州市中级人民法院经审理认为：黎招兵主张丰拓公司主观上存在故意违约、隐瞒房屋实际状况缺乏依据，不予采信;原审法院综合考虑合同缔约履行过程、黎招兵因此遭受的损失及丰拓公同的违约过错程度等情节，酌情确定由丰拓公司按总房屋价款的2%支付赔偿款，并无不妥。广州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
黎招兵诉丰拓公司商品房预售合同纠纷一案是涉案时代云图花园七百多户业主与开发商因房屋层高减少所引发的众多纠纷之一，因涉及众多当事人权益，所以社会影响很大。商品房层高减少如何处理，双方合同没有约定，法律也无明文规定，广州地区尚无既判先例可循。本案的裁判，对同类案件的处理有重要借鉴作用。
对层高减少造成的损失问题，一审法院咨询了广东省房地产估价师与房地产经纪人学会。行业评估鉴定机构因缺乏实例与操作规范，无法对案涉房屋层高减少对价格造成的影响及损失数额进行评估。综合考虑上述情况，法院结合合同对层高的约定、建筑面积计算规范对层高的最低要求、层高减少幅度在两者间所占的比例以及房地产估价考虑的因素和价格修正或调整幅度等因素，酌情确定按2%的比例支付违约金。①
通过该案的审理，明确了处理层高误差案件时应注意的情形，如房屋是否符合规划、报建要求与建筑规范;在合同签订履行过程中有无恶意隐瞒、欺骗和获取不正当利益、造成对方实际损失的情况;层高减少是否影响房屋安全、功能、用途或使用舒适度等。在赔偿数额方面，提出了应在综合考虑上述因素的前提下，酌情确定具体数额。
需要指出的是，对于处理层高减少引发的纠纷，在实践中应结合具体案情作出相应处理。对开发商故意隐瞒房屋实际层高情况等行为，如开发商擅自变更实际层高，以此手段变相超建往宅层数从中牟利的，因开发商存在重大主观恶意，故应对其课以较重的赔偿责任，参照房屋面积误差处理的方式处理。对符合建筑规范、按设计、报建标准建设，并未擅自变更层高，不存在恶意欺骗和隐瞒的，本案酌情确定赔偿数额的审判论证思路，可为案情相似案件的处理提供参考。
作为广州市房地产重大信访维稳案件，本案经一、二审判决，得到妥善处理。涉案楼盘大部分业主与开发商参照法院判决结果自行协商解决纠纷，实现了法律效果和社会效果的统一。
【诚谨和评论】
商品房的层高问题导致的争议在全国各地均有发生，本案是全国范围内影响较大的一起因层高与约定不符而引发的合同纠纷。
商品房的层高与开发商的建设成本、居住体验以及房屋价格均有关联，因此，由于实际层高与购房合同约定的层高不符，即使层高符合建设标准，开发商也应当承担违约责任。这一结论是被全国的类似案件所确认的。
但是，层高问题引发的违约责任的计算标准需要分情况，区分开发商恶意降低层高超建住房层数和无恶的情形。本案属于后者，另外，由于笔误和房管部门录入错误造成的层高误差也属于后者，应酌情赔偿，本案确定的房屋总价款的2%可以作为未来类似争议当事人对赔偿预期的参考标准。
①《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)第3.0.1条的规定，建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积;结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。由于房屋价格是与建筑面积大小有直接关系，故应参考可算建筑面积的最低层高作为计算的依据。本案合同约定3米与最低标准相差80厘米。《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)参考上述规定，层高对价格的影响与其他实物状况因素结合，调整幅度不应超过房价的20%，由于实物状况受影响的因素包括层高和其他因素，故酌情确定层高对房屋价格影响最高不超过10%(按20%÷2计算)。因此，本案减少层高对房价影响的最高比例应为2.5%(按10%÷80厘来×20厘米)。被告调解方案的金额大约为房价的1.7%左右。上述区城范围中间值为2.1%。由于是酌情确定的比例，故确定为2%。
如因开发商笔误致合同约定与实际交房层高存在误差、房管部门系统住宅信息录入错误等过失行为所导致的层高不符等情况，可根据约定和有关建筑、评估规范酌情确定赔偿数额。
