不具备规范要求的商品房车位的责任承担
具有瑕疵的车位价款如何确定?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2018年度案例》，案例编写人：福建省厦门市中级人民法院 林巧玲
【案件基本信息】
福建省厦门市中级人民法院(2016)闽02民终630号民事判决书
案由：商品房预售合同纠纷
原告(上诉人)：林华
被告(上诉人)：厦门源昌房地产开发有限公司(“源昌公司”)
【基本案情】
2011年1月7日，林华与源昌公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定林华向源昌公司购买位于厦门市湖里区康泰里87号地下一层×号车位，按套计算总价款28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积45.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。
合同“面积确认及面积差异处理”约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。……买受人不退房的……产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
林华于2011年9月28日取得诉争车位的产权证，建筑面积57.54平方米，所附房屋平面图记载诉争车位宽2.5米、长5米。源昌公司在厦门市国土房产测绘档案管理中心备案的《土地房屋产籍调查表》里记载诉争车位套内面积12.5平方米。林华请求判令源昌公司立即向林华返还购房款310115.81元及利息1811.64元(利息以6575.18元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2011年1月7日起至实际还款之日止)并赔偿直接经济损失133080元。源昌公司认为林华的诉求没有法律依据，且已超过诉讼时效。
【法院裁判要旨】
福建省厦门市湖里区人民法院经审理认为：林华与源昌公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。林华诉请的面积差异款，合同对面积差异处理约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符……合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，合同和源昌公司出具的发票上载明建筑面积57.54平方米，总金额28万元，由此计算单价为每平方米4866.18元，讼争合同约定套内建筑面积45.04平方米，产权登记套内面积仅12.5平方米，减少了32.54平方米，面积误差比达72.25%。因此源昌公司应向林华返还讼争车位的面积差异款及自起诉之日起的利息。
福建省厦门市湖里区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出如下判决：
一、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林华房价310115.81元及利息(利息以6575.18元为甚数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年8月13日起计至本判决确定还款之日止);
二、驳回林华的其他诉讼请求。
林华、源昌公司分别持原审起诉意见和答辩意见提起上诉。福建省厦门市中级人民法院经审理认为：合同有效。合同约定讼争车位按套计算总价款28万元，建筑面积57.54平方米，生效的(2014)厦民终字第1085号民事判决书认定20号车位产权证载明建筑面积57.54平方米，且所附房屋平面图记载车位宽2.5米、长5米，与讼争21号车位相邻。根据公平合理原则，讼争车位应参照最相类似车位即案外人陈某碧所购20号车位款18万元计价较为合理，源昌公司应返还林华多支付的购房款10万元。导致讼争车位纠纷系因源昌公司原因引起，林华要求源昌公司按合同约定赔偿其直接经济损失，应予以支持。
福建省厦门市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，作出如下判决：
一、撤销厦门市湖里区人民法院(2015)湖民初字第5844号民事判决;
二、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内返还林华购房款10万元及利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年8月13日起计算至本判决确定的还款之日止);
三、厦门源昌房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内赔偿林华契税损失3000元、律师费损失15000元，合计18000元;
四、驳回林华的其他上诉请求;
五、驳回厦门源昌房地产开发公司的其他上诉请求。
【法官后语】
具有特定用途的商品房应符合国家规范的要求，否则即为有瑕疵的商品房
根据《汽车车库建筑设计规范》(JGJ100-98)和《汽车车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)对各式停车位的长宽均作了要求，具体以垂直式停车方式的小型汽车停车位为例，车位的最小尺寸宜为5.3m(长)×2.4m(宽)，即车位的套内建筑面积一般应为12.72平方米，且车位的长宽要求均不得低于前述要求，否则即为瑕疵车位。
在本案当中涉及的车位即为以垂直式停车方式的小型汽车停车位，按该规范要求，其长款的最小尺寸应为5.3m(长)×2.4m(宽)，而本案涉讼车位的具体尺寸5m×2.5m，故该车位存在瑕疵。据此，出卖人源昌公司依法应承担瑕疵给付的违约责任，在此情况下，买受人有权要求出卖人减少价款或解除合同、返还购房款及利息并支付违约金。
2.减价责任的确定
根据合同法的规定，减价责任事实是作为违约责任承担方式之一，而非有别于违约责任的其他责任。我们认为减价权是一种单纯形成权，是依单方意思表示减少价款或报酬的权利。其成立的要件有四点：(1)给付标的质量不符合约定;(2)债权人在异议期内将该等情形告知债务人;(3)债权人同意受领;(4)债务人补救措施(即修理、更换或重作)履行不能。
在本案当中，涉讼车位为瑕疵物，出卖人源昌公司知悉该车位不符合法定规范要求。但无法修理或更换、重作;且买受人林华已对该车位提出异议;买受人在诉讼中以变更诉讼请求方式要求愿意受领该车位，而放弃解除合同，提出返还价款并承担相应的违约责任的要求。在此前提下，买受人林华诉请要求减少价款依法应予以支持。
至于减少价款的金额应如何确定的问题，我们认为，鉴于毗邻涉讼车位的车位与涉讼车位的位置相近，且存在同样尺寸不符合法定规范的瑕疵，但该车位的款项与涉讼车位的价款少了10万元，并且该价款(即18万元)为出卖人和为案外人的其他买受人确认亦无异议，故本案参照该车位的价款作为涉讼车位确定依据，故减少价款的金额由本案涉讼的28万元-18万元=10万元。
【诚谨和评论】
具有特定用途的商品房(如车位)应符合国家规范这是商品房买卖合同内容应有之意，无论是否在合同中明确约定。因此，若未符合国家规范即应当被认定为瑕疵商品房。根据《合同法》第一百一十条、一百一十一条和一百四十八条的规定，买受人可以选择接受有瑕疵的商品房并有权要求出卖人减少价款;或者买受人可以选择解除合同，要求卖方返还购房款及利息和支付违约金。无论哪种情形，买受人都可以请求对损失予以赔偿，以填补损失为限。
本案原告选择接受瑕疵车位，因此，他可以请求减少价款、支付违约金和赔偿损失。因为，一审和二审在确定违约金的问题上差异较大：一审以约定套内面积和产权登记的套内面积计算面积差，而二审根据相邻车位由生效判决确定的实际面积确定面积差。我们认为，二审对面积差的确定更加合理。因此，原告不能依据约定的面积差的赔偿条款请求该部分的赔偿，而是应当请求减少价款和赔偿损失。而本案二审正是按照这一思路进行的。其中减少价款的数额也是比照与讼争车位的相邻车位由法院生效判决确定;损失指直接损失，不仅包括了多缴的契税，还包括了律师费的损失。
