没有书面的合同，房屋买卖关系是否就一定不成立？
经验法则在司法实践中如何运用?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2012年度案例》，案例编写人：
【案件基本信息】
四川省成都市中级人民法院(2010)成民终字第1109号民事判决书案由：房屋买卖合同纠纷
原告(被上诉人)：李涛辉
被告：成都倍特劲远房产经营有限公司
被告(上诉人)：成都贝特建设开发有限公司
第三人：尹利萍
【基本案情】
1995年1月11日，原告作为集团公司下属职工与成都倍特房产经营公司签订了《房屋购销合同》，合同约定原告购买“倍特科技苑”的一套房屋，总价款为113000元。合同签订时，原告因公驻外，委托他人签订，被告承诺原告归国后将合同交予原告。原告先后交纳房款共计54325.92元，被告将上述房屋交付给原告。后因原告所在的倍特进出口公司注销，倍特公司告知找不到原告房屋档案致使原告无法交纳房款。被告先后为“倍特科技苑”的其他员工办理了房屋权属证书，但截止起诉时尚未为原告办理。故原告诉诸法院，请求确认原告、被告的《房屋买卖合同》关系成立并有效。
被告辩称，原告具有购房资格，但原告与二被告之间从未签订《房屋买卖合同》，也未以任何方式建立该合同关系，原告占有、使用被告的房屋是因原告是被售公司的下属职员，但原告并未与二被告建立《房屋买卖合同关系》，原被告间的《房屋买卖合同》不成立，请求法院驳回原告诉请。第三人辩称其已于2009年8月6日办理了房屋产权过户手续，根据相关规定，第三人享有该诉争房屋的所有权。庭审中第三人来提出明确诉请。
【法院裁判要旨】
四川省成都市高新区人民法院认为：被告虽否认原被告双方建立了《房屋买卖合同》关系，但未提供任何证据证明原告系因何原因居住在涉诉房屋，亦不能提供双方具有租赁关系或原告以其他方式取得该房之证明。原告先后共计支付54325.92元购房款，履行了《房屋买卖合同》中买受人的主要义务，即给付购房款的义务。1995年被告将涉诉房屋交付给原告使用，即可视为被告接受原告履行的主要义务，且在原告居住的长达十余年间，被告一直未就房屋权属抑或租金提出异议或主张权利，根据日常生活经验及基本逻辑，应认定原被告间建立了买卖合同关系。故确认原告李涛辉与被告成都倍特建设开发有限公司关于倍特科技苑一套房屋的买卖合同关系成立并有效。
成都倍特建设开发有限公同持原审答辩意见提起上诉。四川省成都市中级人民法院认为：因该案现有证据不能证明李涛辉与倍特开发公司建立有租赁关系以及李涛辉有以其他方式取得该房屋的情形。但结合李涛辉先后两次共计支付购房款54325.92元，以及李涛辉从1995年至今居住长达十余年，倍特开发公司一直未就房屋权属亦或租金提出异议或主张权利的事实，原审法院根据日常生活经验及基本逻辑，认定李涛辉与倍特开发公同间建立了房屋买卖合同关系正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
从本案可以看出，经验法则在司法实践中的运用应当具备以下条件:
1.基础事实必须属实。经验法则的基本功能就是由基础事实推出推定事实，如果基础事实这个前提都不能成立，则根据经验法则推出推定事实也是枉然的。因此，主张推定事实成立的当事人必须首先证明基础事实的成立。当事人可以通过直接证据、间接证据组成的证据链证明基础事实的存在，上述证据只要达到高度盖然性就可以被人民法院采纳。
2.基础事实与推定事实之间具有高度盖然性的联系。只有在基础事实与推定事实具有高度盖然性联系的前提下，人民法院才能免去当事人的举证责任，由基础事实直接推出推定事实。最高人民法院司法解释指出高度盖然性是指：一是所依据的生活经验必须是在日常生活中反复发生的一种常态现象；二是该生活经验必须为社会中普通人所普遍体察与感受；三是该生活经验可以随时以特定的具体方式还原为一般常人的亲身感受。
3.无高度盖然性的相反证据予以推翻。经验法则只是生活中的一种常态，但也存在例外情况，应该允许当事人通过提供反证推翻经验法则。当事人提供的反证达到高度盖然性证明标准的，其虽然不能当然推翻对方当事人根据经验法则所主张的事实，但此时双方当事人的证据处于不相上下的地步，因此，当事人提供的反证达到高度盖然性证明标准的，就相当于推翻了对方当事人根据经验法则所主张的事实。
【诚谨和观点】
本案原告主张房屋买卖合同关系成立的证据链条是不完整的，缺乏房屋买卖合同成立的主要证据书面合同。然而，法院的判决则是依据基础事实来推定案件事实，使之形成高度盖然性的联系。这样的裁判方法，在司法实践中是不多见的，但本案的推定事实显然是成立的，因为即使用一般人的生活经验来判断，也是能够被人接受的，因此在推定事实的基础上给出的判决也就是合理、客观、公正的。
