“以物抵债”是否有效

“以物抵债”是否有效
 

以物抵债是否构成流质?最高人民法院的基本观点是以时间为界限：债务履行期届满前约定的以物抵债无效，债务履行期届满后约定的以物抵债有效。

案例和法官评论来源：

“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2018年度案例》，案例

      【案件基本信息】

北京市密云区人民法院(2016)京0118民初5820号民事判决书

案由：房屋买卖合同纠纷

原告：袁福满

被告：北京福城源房地产开发有限公司(“福城源公司”)、黄会方、袁腾飞、赵振发

     【基本案情】

福城源公司系密云区南河路4号院的房地产开发单位。2010年7月，福城源公司与天津市联星公司(“联星公司”)签订电(扶)梯设备制作合同，合同约定由联星公司为福城源公司制作5部电梯，并就福城源公司用房屋冲抵工程款一事约定如下：福城源公司用房屋一套(北京市密云县金融商业城8#楼8层面积88平方米、每平方米单价7500元，房屋合计66万元)冲抵部分本合同款，余款28.1万元于电梯设备验收合格前支付联星公司。

2010年7月，联星公司与江苏施塔德公司(“施塔德公司”)签订电梯设备购销安装合同，约定联星公司从施塔德公司购买5部电梯，总价款75万元，合同同时约定联星公司以一套住房折抵部分合同款项，该房系8#8层东南向住房面积90建筑平方米，6500元每建筑平方米，总房价58.5万元，电梯款差价16.5万元联星公司须在发货前3天内支付到施塔德公司指定账户，施塔德公司授权黄会方为此套住房的产权人。

双方另行签订了抵房协议书，内容与上述电梯设备购销安装合同中所约定的以房抵电梯款内容一致。

2010年8月18日，福城源公司与黄会方签订认购协议书，约定黄会方认购福城源公司销售的商品房，坐落于北京市密云区新南路南侧，旧顺密路东侧“福城新天地8号楼

2013年10月2日，袁金华(系袁福满之姐)与袁腾飞签订意向金合同，内容为：袁金华今委托北京市密云县东方美虹檀城店袁腾飞购买福城新天地8号楼

2013年11月5日，袁福满与黄会方签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定黄会方将福城新天地8号楼

2014年7月9日，密云区公安局出具证明信，福城源公司开发建设的密云金融商业城6#、7#及8#商住楼的门楼院编号为：南河路4号院2号、3号及4号楼。

2016年5月19日，福城源公司与赵坤签订北京市商品房现房买卖合同，福城源公司将坐落于密云区南河路4号院4号楼8层1单元

袁福满称其于2015年9月即取得涉案

     【案件焦点】

联星公司与黄会方签订的《认购协议书》是否有效。

     【裁判要旨】

北京市密云区人民法院经审理认为：福城源公司与联星公司签订电(扶)梯设备制作合同约定的抵债房屋为北京市密云区金融商业城8#8层的一套房屋，并未指明抵债房屋的具体位置。

联星公司与施塔德公同之间的电梯设备购销安装合同约定的抵顶房屋为8#8层东南向的一套住房，但随后黄会方与福城源公同所签订的认购协议书，及袁福满与黄会方所签订的北京市存量房买卖合同所约定的房屋位置，均为北京市密云区新南路南侧，旧顺密路东侧福城新天地8号楼

黄会方虽然与福城源公司签订认购协议书，但其未与福城源公司办理交接房屋的手续，袁福满与黄会方之间亦未有交付房屋的手续，且双方合同约定的

综合上述事实，袁福满并未提供充分有效的证据证明其从黄会方处购买的房屋即为诉争的

现福城源公司明确表示将诉争的

驳回原告袁福满的诉讼请求。

保全费5000元，由原告袁福满负担。

案件受理费12800元，由原告袁福满负担。

     【法官后语】

本案处理重点主要在于对福城源公司与黄会方签订的《认购协议书》性质的认定。

该《认购协议书》不同于普通的房屋买卖认购协议，其签订的背景是福城源公司向联星公司以诉争房屋抵债，联星公司又以该房屋向施塔德公司抵债，而施塔德公司授意黄会方为房屋所有人，因此福城源公司与黄会方签订的《认购协议书》实质是以房抵债合同。

关于“以物抵债”法律性质认定，有的人认为，“以物抵债”就是“流质契约”，应认定为无效;有的人认为，“以物抵债”不同于“流质契约”，“流质契约”是对转移抵押物所有权的预先约定，只存在于抵押、质押合同中。

目前，法律对“以物抵债”无明确规定。但在司法实践中，最高人民法院对“以物抵债”问题形成了一定的观点。以时间界限，债务履行期届满前约定的以物抵债，参照《物权法》关于禁止流押、流质处理。这里强调了时间界限，不是一律按流押、流质处理。债务履行期届满后约定的以物抵债，如果抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持，不需要履行清算程序。

本案中，联星公司与施塔德公司签订电梯设备购销安装合同时，同时约定联星公司以一套住房折抵部分合同款项58.5万元，电梯款差价16.5万元联星公司须在发货前3天内支付到施塔德公司指定账户。

施塔德公司授权黄会方为此套住房的产权人。联星公司与黄会方签订了《认购协议书》，内容与上述电梯设备购销安装合同中所约定的以房抵电梯款内容一致。可以认定，该《认购协议书》中关于以房抵债的约定是在债务履行期届满前作出的，因此应参用《物权法》关于禁止流押、流质处理，认定联星公司与黄会方签订的《认购协议书》无效。

     【诚谨和观点】

本案的裁判，涉及到一个重要的法律规定，就是“流质契约”的效力问题。

《担保法》第66条规定：“出质人和质押人不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有”，这就是法律关于“流质契约的禁止”。

禁止流质契约的立法本意在于维护质押权的价值权，即：质押权是以质押物的卖得价金来清偿所担保的主债权，而流质契约将质押物所有权预先约定转移于质押权人所有，与法律保护价值权的立法本 意相违背。

流质契约的不公平在于，抵押权人利用其强势地位，损害公平交易。

但“以物抵债”是否就一定属于“流质契约”?不一定。至少在目前我国法律对“以物抵债”还没有明确的规定。在司法实践中，最高人民法院的基本观点是以时间为界限：债务履行期届满前约定的以物抵债无效，债务履行期届满后约定的以物抵债有效。

所以，时间节点是认定以物抵债合同是否具有法律效力的关键。