商品房宣传资料是否构成要约
小区规划变更开发商是否应当承担违约责任
开发商通过广告、宣传资料对涉诉房屋及相关设施所作的说明和允诺是否构成要约而作为合同内容?规划变更引发的小区容积率及相关设施的调整，能否追究开发商责任?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2012年度案例》，案例编写人：重庆市渝北区人民法院 万园薇
【案件基本信息】
重庆市渝北区人民法院(2009)渝北法民初字第7408号民事判决书
案由：商品房买卖合同纠纷
原告：邓波、周敏
被告：重庆市鸿英房地产开发有限公司
【基本案情】
2006年8月18日，重庆市鸿英房地产开发有限公司(“鸿英公司”)开发的锦上华庭获取“国家康居示范工程”实施项目。2007年，锦上华庭开始预售，鸿楚公司通过报纸、户外广告、印发的宣传资料、网络等对锦上华庭小区进行宣传，主要内容有:(1)锦上华庭荣获“国家康居示范工程”;(2)小区1.87超低容积率，40%绿化;(3)三大保温隔热技术，一年少开两月空调;(4)太阳能技术，大大节约公共用电量;(5)生态雨水再利用循环系统，一年节水1.8万吨;(6)小区有游泳池、网球场等。
2007年12月18日，邓波、周敏与鸿英公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买锦上华庭一期一套房屋。合同附件四补充协议第十三条约定，该合同与宣传资料、模型、样板房的画面、数据、文字如有出入，以该合同内容为准，卖方设置的样板房仅作为装修、装饰的参考，不作为本合同商品房质量、设备及装饰交付标准。合同签订后，邓波、周敏支付了房价款81.3644万元。
2008年12月，邓波、周敏收房时发现锦上华庭并没有获得“国家康居示范工程”证书或奖励，只是“国家康居示范工程”实施项目之一，小区容积率为1.99，绿化率只有33%左右，鸿英公同的其他承诺也没有兑现。同时，邓波、周般发现两个卧室外开窗的玻璃没有采用钢化玻璃，认为其不符合强制规范要求。故要求鸿英公司退还其房价款5.0144万元，并要求鸿英公司对其房屋的两个卧室外开窗的玻璃进行更换，采用钢化中空玻璃(即通过3C认证)。
2009年4月，经规划部门批准，小区规划进行了调整，其中容积率由1.88调整为1.99，绿地率由31.34%调整为33.7%，该项目建设分阶段完成，现完成一期建设。二期新增4个羽毛球场取代原有网球场，亦有游泳池。
鸿英公司认为其销售广告和宣传资料为要约邀请，不能作为合同的一部分，鸿英公司没有义务按照宣传广告所述对小区配套设施进行建设。且其开发的锦上华庭被列为国家康居示范工程实施项目是事实，在整个项目完成之前，不能确定它是不是国家康居示范工程，也不能确定鸿英公司没有兑现其关于各项技术的承诺。网球场、容积率和绿化率的变更也是经规划部门批准的。邓波、周敏房屋卧室门窗玻璃，鸿英公司也是按设计单位的设计文件进行施工的，并通过了验收。故不同意邓波、周敏的要求。
【法院裁判要旨】
重庆市渝北区人民法院认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，鸿英公同针对开发规划的锦上华庭小区房屋及相关设施的宣传都是具体、明确的，尤其是国家康居住宅示范工程、容积率、绿化率、游泳池、网球场的宣传，对《商品房买卖合同》的订立和价格的确定是可以产生重大影响的，因此至少上述宣传内容应当视为要约，成为双方合同内容。按合同约定交房时，鸿英公司未完成上述宣传内容，应承担相应的违约责任。由于双方在合同中未约定此种情况下违约责任承担方式，邓波、周敏选择减收房款的请求于法有据。因无法划分广告宣传内容对房价的具体影响比例，且有些项目可在后期建设中逐步完善，故法院酌情按房款总额的1%作为返还标准。因被告取得了涉诉房屋的《竣工验收备案登记证》，符合合同约定的交付条件，故对邓波、周敏要求更换玻璃的请求不予支持。
重庆市渝北区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、被告鸿英房地产开发有限公司在本判决生效后五日内返还原告邓波、周敏8136.44元。二、驳回原告邓波、周敏的其他诉讼请求。
【法官后语】
本案争议的主要焦点为开发商的宣传内容是否构成要约而作为合同内容?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，认定开发商的宣传内容中的说明和允诺构成要约，主要应把握以下几点：1.宣传内容中的说明和允诺是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出的。“相关设施”不仅包括供暖、供电、供水等基础设施，还包括商业、服务业以及医疗教育、公共交通等商品房规划范围内、外的配套设施。2.该说明和允诺应是具体和确定的。据此，开发商较为笼统地宣传介绍商品房的区位等有利条件，一般不应归入合同义务。而如果以一般经验认知所叙述对象为现实可能，且具体明确的，则满足此条件。3.该说明和允诺对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。如果购房者签订合同主要是考虑到开发商所做的对其有吸引力的广告宣传，且该宣传对商品房的价格产生了实质的影响，那么就可以认定为要约。
本案涉及的另一问题为规划变更引发的商品房买卖合同案如何处理?本案中，开发商变更小区绿化率、容积率都是征得规划部门同意并备案的，这往往成为开发商拒绝承担违约责任的重要理由。本案最终认定开发商应承担违约责任，实际上是确认了此种情况下开发商仍应承担违约责任。开发商要更改规划，必须通知所有业主，并征得业主同意方可。否则从合同意义上讲，就属于违约行为。业主可以要求开发商承担违约责任。
【诚谨和评论】
这个案件的积极意义在于，判决认定开发商在没有征得小区业主同意的情况下，单方变更小区绿化率、容积率的行为属于违约，并承担违约的法律责任。尤其重要的是判决认定，开发商变更小区绿化率、容积率的行为尽管经过政府规划行政审批并备案，但是其民事行为违约的性质并没有改变。这一判决，既符合法律相关规定，也具有维护社会公平与正义的积极意义。
合同具有相对性，民商事合同双方当事人的法律地位是平等的，其交易的成立，是当事人双方合意的体现，任何一方擅自改变合同履行条件，都构成违约，应当承担违约责任。本案，由于开发商交付的商品房与宣传的容积率、绿化率不符，且宣传内容构成要约，其违约就是显而易见的。
另外，本案的原告发现两个卧室外开窗的玻璃没有采用钢化玻璃，认为其不符合强制规范要求，诉请对房屋的两个卧室外开窗的玻璃进行更换，采用钢化中空玻璃(即通过3C认证)。对原告的这个诉讼请求，法院认为，开发商是按设计单位的设计文件进行施工并通过了竣工验收，故不予支持。我们认为，法院给出的判决理由，并没有解决钢化中空玻璃是否属于该类建筑物国家强制性规范要求这个争议焦点。如果是国家强制性规范要求，法院以符合设计并通过验收作为判决理由，显然没有正面回应原告诉讼请求依据的理由是否成立，难以服人。
