房贷新政是情势变更还是不可抗力?

房贷新政是情势变更还是不可抗力?
 

房贷新政策是正常的商业风险、不可抗力还是情势变更?因房贷新政策造成的《房屋买卖合同》不能履行，是否可以解除?是否应当承担违约责任?

案例和法官评论来源：

“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2012年度案例》，案例编写人：北京市第二中级人民法院 王佳

【案件基本信息】

北京市第二中级人民法院(2010)二中民终字第18830号民事判决书房屋买卖合同纠纷

原告(反诉被告、被上诉人):史少伟

被告(反诉原告、上诉人):崔剑侠

被告:北京链家房地产经纪有限公司

【基本案情】

2010年4月11日，史少伟与崔剑侠经链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》(“《合同》”)一份，约定由史少伟购买崔剑侠所有的位于北京市通州区怡乐中街怡乐园的房屋一套，价款为183万元。当日，史少伟、崔剑侠及链家公司签订《补充协议》一份。根据《合同》及《补充协议》的约定首付款为70万，剩余房款采用银行贷款的形式。同时，双方还在《补充协议》中约定，如遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准。签订本协议后，史少伟不购买该房屋的情形视为史少伟违约，若史少伟违约，应在违约行为发生之日起五个工作日内支付崔剑侠总房款20%的违约金。

2010年4月11日，史少伟支付给崔剑侠定金10万元。

2010年4月17日国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2010年4月30日北京市政府颁布了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。

根据这两份通知，购买二套房的首付款比例提高到50%，利率提高到1.1倍，且非本市人口不能提供1年以上的完税证明及社保证明，无法获得银行贷款。史少伟称自己为非本市人口，且不能提供一年以上纳税证明，故不能继续履行合同。因此，史少伟起诉要求解除合同，并要求崔剑侠返还定金10万元。崔剑侠不同意，认为对于房贷政策调整双方在《补充协议》中已约定，故双方对此有所预见，不属于不可抗力和情事变更。据此，崔剑侠反诉要求确认合同有效，继续履行，并要求史少伟按约定给付房价款20%的违约金。

通州区人民法院从北京市通州区地方税务局调取了史少伟2009年的纳税明细，只有10月、11月、12月三个月的纳税记录。

【法院裁判要旨】

北京市通州区人民法院认为:根据房产新政，史少伟无法获得贷款。该政策的出台构成不可抗力，史少伟可以要求解除《合同》及《补充协议》，并要求崔剑侠返还定金。因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，故史少伟不需支付违约金。

北京市通州区人民法院按照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第一项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决解除双方之间的《合同》及《补充协议》，崔剑侠返还史少伟购房定金。

崔剑侠持原审答辩意见上诉。北京市第二中级人民法院认为：房产新政的出台属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整，是双方当事人在签订合同时无法预见和控制的，由此造成史少伟无法获得贷款，合同履行障碍，双方对此均无过错，如判决继续履行合同，超出了史少伟的履行能力，显失公平。《补充协议》约定遇国家政策及银行政策调整，以国家政策及银行政策调整为准，不足以涵盖本案发生的情形。因此，本案属于法律规定的因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行的情形，原审判决认定构成不可抗力不当，应予调整，但其判决结果并无不当。

北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决:驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

本案中，一、二审法院及当事人对于银行信贷政策的调整各有不同的理解。一审法院认定为不可抗力，崔剑侠认为是正常商业风险，二审法院则适用了情事变更原则的理念。因此，该问题是本案的焦点。

不可抗力是指不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。其构成要件为：1.须为客观情况;2.须为缔约时不能预见;3.须不可避免;4.须不能克服。

所谓情事变更原则，是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情的发生，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则，应允许变更合同内容或者解除合同。我国合同法没有规定该原则，但学术界对该原则是认可的，最高人民法院也承认了该原则。

适用该原则须满足以下条件：1.有情事变更的事实,即作为合同成立基础的客观环境发生了异常变化，或者某种情况的出现使得合同目的不能达成;2.情事变更发生在合同生效后履行完毕前;3.不可归责于当事人;4.缔约时无法或难以预见;5.继续履行显失公平。

由此可见：不可抗力必须达到履行不能，而情事变更原则只要达到继续履行显失公平的程度即可。

就本案来说，买受人的义务是支付房款即给付金钱。而给付金钱之债一般不发生履行不能。因此，一审法院认为构成不可抗力不当。

那么补充协议中对贷款政策的约定是否表明双方已经预见到了该风险从而排除情事变更之应用呢?当事人在合同中对于付款方式明确约定为银行贷款，说明当事人在缔约时，并没有预见到银行可能不予批贷。补充协议中的约定应该指的是利率或首付款的调整。因此，该约定在合同解释上不足以涵盖本案发生的情形。

值得指出的是，一、二审法院虽然都驳回了崔剑侠要求史少伟赔偿违约金的诉讼请求，但理由却有实质不同。一审法院是在违约成立的前提下，以不可抗力这一免责条件免除了史少伟的违约责任。而二审法院则是适用情事变更之原则，认定不构成违约，故而不存在违约责任。二者在性质上是不同的。

【诚谨和评论】

我们认为，虽然一审法院和二审法院的判决结果都是一样的，但是判决的理由却不一样。比较而言，我们认为二审法院的判决理由更能说服人，即：双方均无过错，但继续履行显失公平。

不可抗力是指不可预见、不能避免并且不能克服的客观情况，重点在于“不能克服”，即“履行不能”;而情势变更虽然也存在合同成立的基础客观环境发生了异常变化，缔约时无法或难以预见，不可归则当事人，但重点在于“继续履行显失公平”。前者是“履行不能”，后者是“继续履行显失公平”。

我们认为，房产新政的出台，属于国家房地产宏观调控经济政策的重大调整，是合同双方当事人在签订合同时无法预见和控制的，由此原告无法获得贷款，双方对此均无过错，如继续履行合同，显失公平。二审法院调整了一审法院的裁判理由，更加符合案件实际情况，达到了促进市场经济发展的目的。