“一房二卖”法院如何判（3）
如何认定一房二卖情况下的恶意串通?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院201
【案件基本信息】
北京市第一中级人民法院(2017)京01民终838号民事判决书
案由：确认合同无效纠纷
原告(上诉人)：吴月云
被告(被上诉人)：谢静、郑然，北京涛顺房地产经纪有限公司(以下简称涛顺公司)
【基本案情】
2012年3月11日，谢静与吴月云签订了《北京市房屋买卖合同》，约定谢静将其位于北京市昌平区沙河镇高教园区三期某房屋出售给吴月云，成交价格为49万元。
2013年3月13日，谢静收到吴月云购买前述房屋的购房定金及房屋部分款共计40万元。
2013年3月24日，谢静收到吴月云购买前述房屋的部分房款7万元，当日谢静即将前述房屋钥匙交付给吴月云。
2013年1月10日，谢静、郑然与涛顺公司签订《房屋买卖合同》，谢静将上述涉案房屋再次出售给郑然，成交价格70万元，同日，谢静收到郑然支付的购房定金5万元。2013年1月13日，谢静出具收条，称收到郑然支付的购房首付款45万元(含定金5万元)。
2013年4月22日，谢静取得涉案房屋所有权证书。2013年7月4日，谢静与郑然签订《存量房屋买卖合同》，约定谢静将涉案房屋出售给郑然，房屋所有权证为
2013年7月16日，郑然通过银行贷款，由中国建设银行向谢静支付剩余房款35万元。谢静称吴月云违反合同，将房屋对外进行出租。已于2013年8月通过律师向其发送解除合同的律师函，解除了合同。郑然称自己2013年1月在中介公司看上一套房，但后来房主因故没有出卖，中介给介绍了相同户形的房源，即本案涉案房屋，就签订合同，购买了涉案房屋，交房时谢静才告知我，房子卖给别人了，让我自己处理。涛顺公司认为房屋买卖合同是在国家指定单位进行办理的，符合国家规定，其合法有效。
【案件焦点】
郑然与谢静之间签订房屋买卖合同的行为是否构成恶意串通，郑然是否善意取得涉案房屋的所有权。
【法院裁判要旨】
北京市昌平区人民法院经审理认为：谢静在出售房屋给吴月云后，已经将房屋交付给吴月云，吴月云已经实际占有涉案房屋。房屋所有权证书下发之后，谢静应当协助其办理房屋转移登记手续，但是谢静将涉案房屋再次出售给郑然，明显具有恶意。郑然在购买涉案房屋时，并未进入涉案房屋看房，只看了相同户型的其他房源，其行为过于草率，与正常的交易习惯及常理不符，未尽到一般买受人的合理注意义务，其对吴月云的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。
北京市昌平区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，作出如下判决：
确认谢静、郑然与涛顺公司签订的《房屋买卖合同》及谢静与郑然签订的《存量房屋买卖合同》无效。
谢静、郑然持原审起诉意见提起上诉。北京市第一中级人民法院经审理认为：恶意串通，损害第三人利益的合同无效。所谓恶意串通，应指合同双方对于损害第三人的利益存在通谋的故意。谢静在诉争房屋售出之后，有向吴月云进行转移登记的义务，但其不履行其合同义务，却将房屋另行出售给他人，谢静存有明显的损害吴月云利益之故意。由此，本案的争议焦点在于郑然是否有损害第三人利益之故意。基于如下理由，认定郑然具有损害第三人利益之故意：
一、谢静、郑然签订合同之初，谢静并未取得诉争房屋的产权证明。郑然系普通公民，该房屋的购买资金对于郑然亦属重要资产，对于该类房屋，郑然为保证交易安全应当去实地看房，通过房屋的占有情况，从一个方面推断房屋的权利归属。郑然并未实地看房，其行为与常理不符。
二、购买房屋之后的线索，也可以推定房屋购买之时各方的心理状态。郑然在购买房屋之后的较长时间里，一直未去实地看房，而了解房屋的占有情况对于买受人获得使用权至关重要。因此，认定谢静、郑然有恶意串通损害第三人利益之故意。
北京市第一中级人民法院依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案涉及的是一房二卖情况下，如何认定出售人与第二购房人之间是否存在恶意串通。
所谓恶意串通的合同，是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。在其法定构成要素上，主观要素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人利益;客观要素为合同损害国家、集体或者第三人的利益。
根据房屋买卖的交易习惯以及本案的具体案情，结合本案现有证据，综合考虑谢静与郑然签订房屋买卖合同的时间以及谢静向吴月云出具律师函的时间等因素，谢静明知已将房屋出售并交付给吴月云，负有向吴月云转移房屋所有权的合同义务，却向郑然再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害吴月云的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。
关于郑然购买涉案房屋时是否善意问题，则要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。通常根据交易行为时的客观情形，买受人只要尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务就可以知晓出售人提供的是虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。
郑然与谢静签订《房屋买卖合同》时，郑然在未看到诉争房屋产权证，亦未进入诉争房屋看房的情况下，便于谢静签订《房屋买卖合同》，其行为过于草率，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定郑然未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于吴月云的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，谢静与郑然签订的房屋买卖合同因侵害了吴月云的合法权益应属无效。
【诚谨和评论】
目前国内多地房价在短时间内上涨速度快，使得房屋出卖方在签订《房屋买卖合同》之后，后悔自己应当晚一点再卖就好了，当然，也不乏想方设法想将房屋重新出售的情况。本案即属其中之一。
首先，本案的裁判肯定了，恶意串通签订“二卖”《房屋买卖合同》为无效合同。其难点在于对“恶意串通”的判断，其中卖方的主观恶意容易判断，“二卖”的买方恶意的判断比较困难。本案是从房屋买卖的常理作为标准，判断买方未尽到普通人的合理谨慎注意义务，因此不能被认为是善意第三人，被判断存在恶意。这个推理过程，其实可以概括为：重大过失-非善意-恶意-恶意串通。
第二，本案“一卖”的买受人之所以能够胜诉，关键在于其已占有该房屋。否则，两审都很难判断“二卖”买受人的重大过失，从而难以启动判决中的推理，因而，难以判断是否“恶意串通”。目前，购房合同的备案制度很大程度上可避免“一房二卖”的情况，因此建议签订购房合同后最好进行备案。
第三，本案中其实还涉及到了两个物权行为的冲突：“一卖”的买方对房屋的占有;“二卖”的买方办理了房屋所有权转移登记。根据《中华人民共和国物权法》(“《物权法》”)第九条，不动产物权登记后生效，因此，本案“二卖”的买方抢先办理登记，成为房屋的法律上的所有权人。由于物权行为的独立性和无因性理论，债权行为(合同)的效力本来不应当影响物权行为的效力。然而，我国《物权法》第二十八条解决了本案的难题：因人民法院的法律文书导致物权变更，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。结合《物权法》第二条的规定，当事人可以证明不动产登记簿记载有误的，可以请求确权。因此，虽然债权行为的效力不能直接影响物权行为的效力，但是，可以通过确权之诉对于物权行为予以纠正。因此本案的诉讼方案的设计也应当有相应的调整。
