“一房二卖”法院如何判(2)

“一房二卖”法院如何判(2)
 

一房二卖时两个买卖合同的效力如何认定?合同被解除一方当事人的权益如何保护?
案例和法官评论来源：
“国家法官学院案例开发研究中心”编写，中国法制出版社出版的《中国法院2012年度案例》，案例编写人：北京市丰台区人民法院 高原
【案件基本信息】
北京市丰台区人民法院(2010)丰民初字第20406号民事判决书
案由：房屋买卖合同纠纷
原告：王京东
被告：邱小琳
【基本案情】
2009年9月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定购买被告所有的位于丰台区莲花池西里一套房屋。合同签订后，原告依约向被告支付定金20000元。但被告却未依约为原告办理房屋过户手续。故诉至法院，要求判令被告继续履行合同为原告办理丰台区莲花池西里诉争房屋的过户手续，并承担本案的诉讼费用。被告抗辩称，是原告未能按时交纳相关税费，违约在先。自己于2009年9月29日与案外人姜文另行签订《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市存量房屋居间合同》，将诉争房屋出售给姜文，且姜文已经将房屋进行装修并且入往。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院认为：原告与被告签订的《房屋买卖经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。现被告在双方合同存续期间，将房屋另行出售给他人，显属违约，理应承担违约责任。但考虑到姜文已实际占有、使用诉争房屋，并已足额交纳了购房款;而原告仅支付了20000元定金，故本院对原告要求被告继续履行《房屋买卖经纪合同》协助办理房屋所有权转移登记，难以支持，故判决驳回起诉。
【法官后语】
本案是“一房数卖”的典型案例。
“一房数卖”，既涉及债权的平等性与物权的排他性，又涉及合同法与物权法。在本案中，首先需要确定被告邱小琳以同一争议房屋为标的物先后与原告王京东及案外人姜文签订的两份《房屋买卖合同》的效力。
在多份《房屋买卖合同》同时存在的情形下，如不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之无效情形时，应对多份合同的效力同时予以认可。
在处理“一房数卖”时，应遵循以下原则:
如果争议房屋已经由其中一买受人办理房屋所有权转移登记的，则应继续履行该份合同。
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、交更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”关于动产物权，《中华人民共和国物权法》第二十三条规定:“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，在社会生活中，对于因法律行为引起的物权变动，我国采用的是公示主义原则。具体到本案，被告邱小琳先后与原告王京东及案外人姜文签订的两份《房屋买卖合同》均未到不动产登记机关办理房屋所有权转移登记，故本案的处理不适用本条原则。
如果房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记，但有的买受人已经实际合法占有房屋的，则应继续履行该份合同。
首先，出卖人将争议房屋交付其中一买受人占有使用的行为可以理解为一个“准”物权行为。主观上，合法有效的房屋买卖合同反映出转移房屋所有权乃基出于买卖双方的合意，客观上又存在交付房屋的实际行为，说明买卖双方同时形成了债权与物权双方面的合意。因而，无论从法理上看还是从事实上看，该行为均符合物权行为的特征。
其次，在司法实践中，考虑到一个案件只能处理一个法律关系，法院无法完全根据债务人在审理过程中的陈述来确定其选择履行哪一份合同。在这种情况下，往往需要通过出卖人的行为予以推定。在房屋买卖交易中，出卖人的主要义务就是交付即转移占有以及协助买受人办理房屋所有权转移登记。一定程度上，房屋交付予谁表示了出卖人选择该买受人作为合同继续履行的对象，因此法院理应确定继续履行出卖人与占有房屋的买受人间签订的买卖合同。
第三，物权作为一种绝对权，具有支配性、对世性及排他性，其变动必须公开，以能够为公众知晓的方式予以公示。物权的公示对于维护物权秩序和交易安全，具有极为重要的意义。当前世界各国制定法中涉及不动产物权变动的公示方式主要为不动产登记。依据《中华人民共和国物权法》的规定，物权变动亦是基于生效的债权合同与交付或登记等公示行为的结合。毋庸置疑，对于房屋买卖这种交易来说，最好的公示行为是不动产登记，但从保护交易安全降低交易风险的角度考虑，也不应排除还存在着其他公示方法。而房屋的交付及占有在生活现实中同样具备一定的公示效力。
在本案中，正是出于上述几点考虑，本院驳回了原告王京东要求被告邱小琳继续履行房屋买卖合同协助其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求。
如果争议房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记，且未有任一买受人合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及占房款的比例、是否办理了网签、合同成立的先后等因素酌情确定继续履行哪份合同。
在既没有转移登记又没有转移占有的情形下，需要综合考量各种因素来确定履行合同优先性，特别是北京市于2008年11月1日起，规定房屋买卖需要强制签订网签合同。本文认为， 1.网签合同的初衷就是为了防止“一房数卖”。房屋转移登记需要双方签订网签合同，针对同一房屋只能进行一次网签，网签后只有在双方到场的情况下，才可以解除本次网签。且随着北京限购令的出台，行政机关在签订网签合同时需要对买受人的购买资格进行认定，该种认定是执行限购令的保障。综合上述两个原因，“一房数卖”情形如发生在2008年11月1日之后，应当优先履行已进行网签的合同。2.如果多份买卖合同均未进行网签，应当优先考虑继续履行已支付房款数额较多的合同。上文中已经提到，多份合同中只有一份能够履行完毕，其他买受人只能在合同无法履行的情形下，要求出卖人返还价款、赔偿损失。返还价款属于买受人的直接损失，赔偿损失更多的属于履行利益的损失即间接损失。笔者认为应当对买受人的直接损失予以侧重保护，因为该部分属于买受人已实际发生的部分。因此继续履行已支付房款数额较多的合同，可以有利于及时返还其他买受人支付的购房款。3.如果通过上文确定的标准仍然无法确定继续履行哪一份合同，从最基本的公平原则考虑，可以确定继续履行签订在先的合同。
【诚谨和评论】
在“一房二卖”甚至“一房数卖”，且所有的买卖合同都具有法律效力的情况下，当事人应当如何主张自己的权利才能使自己的利益最大化?律师应当如何设计诉讼方案才能为当事人争取到最大利益?法官应当如何裁判才能彰显法律的公平、公正与正义?这的的确确考量着我们的智慧和法律功底。
我们认为，律师在接收这类案件的时候，必须向当事人提示法院对这类案件的裁判规则：
1、如果争议房屋已经由其中一买受人办理了房屋所有权转移登记的，法院则可能裁决继续履行已办理了权属登记的这份合同。这是基于物权法的对世性、排他性原则。
2、如果房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记，但有的买受人已经实际合法占有房屋的，法院则会裁决继续履行已经合法占有房屋的这份合同。这种裁决从法理上分析可以写成数万字的论文，但核心问题还是“保护交易安全”与现实社会需要“维稳”。
3、如果争议房屋均未由任一买受人办理房屋所有权转移登记，且未有任一买受人合法占有房屋，法院会综合考虑各买受人实际付款数额的多少及占房款的比例、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，酌情确定继续履行哪份合同。遇到这样的情况，律师设计的所有诉讼方案都有风险，因为自由裁量权在法官手里，你不知道承办该案件法官的法律功底如何，裁判经验如何?你的运气如何?
因此我们认为，遇到这类案件，律师设计“兜底诉讼方案”最为保险。